房贷提前还一部分利率会变吗？真相解析

最近后台收到好多私信，问“房贷提前还一部分，利率会跟着变吗？”说实话，这问题我每年都要被问上几十遍，尤其最近利率波动大，大家对房贷成本特别敏感。今天就结合我经手过的上百个案例，把这点说透。

先给结论：房贷提前还一部分，利率基本不会变。因为房贷合同里，利率是核心条款，要么是固定利率，要么是LPR浮动利率（但浮动是跟着市场调整，和提前还款没关系）。提前还款本质是“减少剩余本金”，和利率本身没关系。打个比方，你借100万，利率5%，还了20万后剩80万，利率还是5%，不会因为你还了20万就变成4%或者6%。这点一定要先明确，别被“提前还款能降利率”的说法误导。

不过提前还完部分本金后，银行一般会让你选两种处理方式：要么缩短还款年限，月供基本不变；要么保持年限不变，减少月供。这两种方式对后续压力影响挺大。比如我去年有个客户，50万房贷，利率5.2%，还了5年后提前还10万，选缩短年限的话，月供从3200多降到3100多，但总利息少了12万；选减少月供的话，月供降到2700多，但总利息只少了8万。所以想省利息，优先选缩短年限——毕竟利率不变的情况下，本金占用时间越短，利息越少。

但这里要注意，不同银行的“提前还款规则”差得远。我见过最严的某国有大行，要求提前还款必须满1年，且每年只能还1次，每次最低5万；也有股份制银行比较灵活，满6个月就能还，最低1万，还没违约金。上周还有个客户跟我吐槽，他在某城商行提前还5万，银行居然收了2000块违约金，一问才知道合同里写了“还款未满3年收1%违约金”，他自己没细看。所以提前还之前，一定要翻出房贷合同，或者直接打银行客服问清楚：有没有违约金？最低还款额多少？一年能还几次？别等钱准备好了，才发现不符合条件，白折腾。

具体操作的话，步骤其实不复杂。第一步，联系你的贷款经理或者银行客服预约，现在很多银行APP上也能提交申请，记得问清楚需要带什么材料（一般身份证、房贷合同、银行卡就行）。第二步，按约定时间去银行网点办理，签提前还款协议，选好是缩短年限还是减少月供——这里建议当场算清楚两种方式的总利息差额，别稀里糊涂选了不划算的。第三步，把钱存进还款卡，银行会自动扣款。这里提醒一句，最好在扣款前2天确认账户余额够不够，免得耽误，我之前有个客户就是忘了存钱，导致申请过期，又得重新预约，多等了一个月。

最后说说要不要提前还。不是所有人都适合。比如手里有高收益理财的，像我有个客户，房贷利率4.0%，但他买的银行理财年化5.5%，这种情况提前还反而亏。还有公积金贷款，利率本来就低（3.1%左右），不如留着钱应急。但如果你的房贷利率超过5%，手里又没什么好的投资渠道，提前还确实能省不少利息。我有个朋友，100万房贷利率5.88%，前两年提前还了30万，现在月供少了2000多，每个月手头都松快不少。

所以回到开头的问题，提前还部分房贷，利率不变，但能通过减少本金、调整还款方式来降低总利息。关键是搞清楚自己银行的政策，选对还款方式，再结合自身资金情况决定。有具体银行的问题，也可以留言，我尽量帮大家分析。