房贷怎么改浮动利率？详细步骤及注意事项

最近总收到读者私信：“我的房贷是固定利率，现在想改成浮动利率，到底该咋操作？”作为在贷款行业摸爬滚打八年的人，今天就把这事儿掰开揉碎了说——从能不能改、咋改，到改完要注意啥，全是干货。

先得说清楚：不是所有房贷都能改浮动利率。得满足两个基本条件：一是你的房贷是商业性个人住房贷款，公积金贷款暂时不支持转浮动；二是贷款状态正常，没有逾期记录。要是你的房贷还在逾期中，先把欠款结清再说。

确定能改之后，具体步骤分四步走，每一步都得踩准：

第一步：先给银行打个电话

别直接跑网点，先拨通贷款合同上的银行客服电话（比如工行95588，建行95533），转人工后说：“我想把房贷从固定利率转换成浮动利率，需要什么条件？”客服会先查你的贷款信息，告诉你能不能转，以及最近的办理时间（一般银行每月1-20号受理，节假日顺延）。

我上周帮邻居张姐打电话咨询，她的房贷在招行，客服直接告诉她：“你的贷款剩余年限12年，没有逾期，可以转，带身份证和房贷合同来网点办就行。”

第二步：准备材料，跑一趟银行

需要带的材料就三样，别多带也别少带：

1. 身份证原件（已婚的话带配偶身份证，房产证上有几个人名就带几个人的）；

2. 房贷合同原件（找不到的话，提前联系银行客户经理打印电子版）；

3. 一张本人名下的银行卡（和房贷还款卡一致就行，避免后续划扣出问题）。

到了银行找“个人贷款部”，说要办“房贷利率类型转换”，工作人员会给你一张申请表，主要填三项：贷款合同号、想转成浮动利率、选择重定价日（这个后面重点说）。填完签字，材料交给工作人员，他们会核对信息，没问题的话当天就能受理。

第三步：签转换协议，确认条款

银行审核通过后，会让你签《个人住房贷款合同变更协议》，这里有三个条款必须看仔细：

- 浮动利率怎么算：公式是“LPR+基点”，基点是固定的（比如你原来固定利率5.39%，转的时候LPR是3.45%，那基点就是5.39%-3.45%=1.94%，以后不管LPR怎么变，基点都不变）；

- 重定价日选哪天：有两个选项，“每年1月1日”或“贷款发放日”。比如你房贷是2018年5月10号放的款，选“贷款发放日”的话，每年5月10号会按最新LPR调整利率；选“1月1日”的话，每年1月1号调整。建议选“贷款发放日”，调整时间更灵活。

- 能不能反悔：签完协议就不能改了！这辈子只能转换一次，固定利率转浮动后，再也改不回固定利率，也不能再转第二次。

第四步：等生效，看月供变化

协议签完后，银行会在3个工作日内上传系统，从你选的“重定价日”开始生效。比如你3月15号办的手续，选了“5月10号”重定价，那5月10号之后的月供就按新的浮动利率算。

上个月有个客户李先生，原来固定利率5.88%，剩余15年房贷，转成浮动利率（LPR3.45%+243基点=5.88%），刚好6月LPR降到3.35%，他7月的月供就少了186元，一年能省2232元。

这里必须提醒三个坑，很多人容易踩：

1. 别盲目跟风转：如果你的房贷剩余年限只剩3年以内，固定利率和浮动利率差不了几百块，转不转意义不大；要是剩余20年以上，LPR长期下行的话，浮动利率能省不少。

2. 重定价日别乱选：如果LPR最近刚降，选“最近的重定价日”（比如现在8月，选9月1号）能早点享受降息；要是LPR有上涨预期，选“1月1日”能多观望半年。

3. 算清楚基点：基点=原来的固定利率-转换时的LPR，这个基点是终身不变的。比如你转换时LPR是3.45%，基点200个，那以后利率就是“LPR+2%”，LPR涨你就多还，LPR降你就少还。

最后回答两个常见问题：

- 之前已经转成浮动利率的，还能再改吗？ 不能，利率类型转换一辈子只有一次机会，不管你之前是固定转浮动，还是浮动转固定（虽然很少有人这么干），都不能再改了。

- 公积金贷款能转吗？ 目前不行，只有商业性个人住房贷款可以转，组合贷的话，只能转商业部分。

说实话，改利率不是小事，建议先在银行APP上用“房贷计算器”算一下：输入剩余本金、剩余年限、现在的固定利率，再假设LPR未来5年降0.5%或涨0.5%，看看月供差多少。算清楚了再决定，比听别人说“转了就划算”靠谱多了。