房贷还完后需要办理什么手续？五步全流程指南

上周三下午，老客户李姐给我打电话，声音里满是轻松：“张顾问，我房贷终于还完啦！”但没聊两句她就开始发愁，“不过我突然想起来，还完贷款是不是还要办啥手续？房产证好像还在银行押着？”其实不止李姐，我每年接触上百个房贷结清的客户，至少有一半人都以为“钱还完就完事”，结果忽略后续手续，导致房子产权一直处于“不完全自由”状态。今天就结合我这些年的经验，给大家掰扯清楚：房贷还完后，这五步手续千万别漏，一步都不能少！

第一步，必须先去银行开《贷款结清证明》。很多人觉得把最后一笔月供存进卡里，银行扣款成功就完事了——大错特错！你得主动联系贷款银行的客户经理，或者直接去当初办贷款的支行，申请开具“个人住房贷款结清证明”。需要带的材料也简单：身份证原件及复印件、购房合同、贷款合同、还款卡（有些银行会收回，记得提前问清楚）。如果是夫妻共同贷款，双方身份证和结婚证都得带，或者让配偶写份授权委托书（银行有现成模板）。我去年有个客户王先生，就是自己去办，结果忘了带配偶身份证，白跑一趟，耽误了一周才拿到证明。拿到结清证明后，一定要核对上面的信息：借款人姓名、身份证号、贷款金额、结清日期，这些必须和你的实际情况一致，有错马上让银行重开，不然后面办抵押注销会卡住。

第二步，去不动产登记中心办“抵押权注销登记”。这步是最关键的，直接关系到房子到底是不是“真正属于你”。房贷没还完时，房子是抵押给银行的，所以你手里的不动产权证上会有“他项权利登记”，注明“抵押权人：XX银行”。还完贷款后，必须把这个标注去掉。需要带的材料有：银行开的《贷款结清证明》、《房屋他项权证》（有些银行给的是《不动产登记证明》）、不动产权证原件、身份证原件及复印件，还有银行盖章的《抵押权注销申请表》（这个表银行会和结清证明一起给你）。到了不动产登记中心，先取号（一般是“抵押登记”窗口），把材料递进去，工作人员审核后会在你的不动产权证上盖“抵押权已注销”的章，或者重新打印一本没有抵押信息的新证（不同城市流程可能不同，比如北京现在是电子注销，现场就能办完；上海可能需要3个工作日审核）。这里提醒一句：千万别图省事委托银行“代办”！不是说银行不可靠，而是我见过太多银行代办拖延的情况，有个客户等了半年还没消息，最后自己跑一趟当天就办完了。

第三步，领回不动产权证原件并仔细核对。很多人办房贷时，不动产权证是由银行代为保管的（尤其是以前的“房产证”时代，现在有些银行不押证了，但会在证上做抵押登记）。所以还完贷款后，记得问银行要回你的不动产权证。拿到证后第一件事，翻到“附记”页，看看有没有“抵押权注销”的章，或者“他项权利登记已注销”的标注。如果是新打印的证，“他项权利”那一栏应该是空的。如果发现证上还是有抵押信息，赶紧回不动产登记中心问清楚，可能是注销手续没办完，或者漏盖章了——这种情况虽然少见，但真碰上了会很麻烦。

第四步，别忘了退保险费或保证金（如有）。这步不是所有人都需要，但符合条件的别白扔钱。比如2010年以前办房贷的朋友，很多银行会要求买“个人住房抵押贷款保险”，保费一次性交清，保障期限和贷款期限一致。现在贷款结清了，保险没到期的话，可以拿着保险单、贷款结清证明、身份证去保险公司申请退还剩余保费。还有公积金贷款的客户，有些城市的公积金中心会要求交“保证金”（一般是贷款金额的1%-3%），贷款结清后凭结清证明和保证金收据，就能去公积金中心领回这笔钱。我前年帮一个客户算过，他贷了80万公积金，保证金交了8000，结清后顺利退回，相当于白捡一笔钱，所以这笔钱别忘了去问。

第五步，解绑还款卡代扣协议并更新物业信息。最后一步虽然不涉及产权，但能避免后续麻烦。很多人办房贷时，会把还款卡和物业费、水电费、燃气费绑定代扣，现在贷款还完了，建议去银行柜台或手机银行解绑这些代扣协议，或者直接注销这张还款卡（如果不用的话）。之前有个客户林哥，房贷还完后没解绑，结果半年后银行系统升级，误扣了他一笔“贷款利息”，虽然最后追回了，但来回折腾了一个多月。另外，如果房子以后打算出租或出售，记得去物业更新业主信息，把联系电话、地址改成最新的，避免后续物业费催缴、维修通知等收不到。

房贷还完是人生大事，但“收尾工作”做不好，房子可能还是“半个银行的”。这五步手续，结清证明是前提，解除抵押是核心，领回房产证是凭证，退保险/保证金是省钱，解绑代扣是省心。建议大家在还完最后一笔月供后，马上列个清单，把材料准备齐（尤其是身份证、合同、结清证明这几样，多复印几份备用），最好在1个月内办完所有手续。有不清楚的，直接打银行客服或不动产登记中心电话问（网上能查到当地电话），别嫌麻烦——毕竟，花了二三十年还完的房子，总得让它真正“属于”自己，对吧？