房贷利率选浮动还是固定？看完这篇不纠结

最近连着三周，我都在帮朋友处理房贷合同的事。每次走到签利率那一页，他们总会停下来问：“王哥，这浮动利率和固定利率，到底选哪个啊？” 其实不光是他们，我每年接触的上百位房贷客户里，至少有八成会卡在这个问题上。今天我就用最实在的话聊聊这两种利率，你看完自己就能做决定。

先说说啥是浮动利率。简单讲，就是你签合同的时候，利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加点形成的，比如现在LPR是3.45%，银行给你加30个基点，那你当前利率就是3.75%。以后每个月LPR变了，你的利率也会跟着变，月供自然就有涨有跌。我之前有个客户2020年办的贷款，当时LPR是4.65%，他选的浮动利率，这几年LPR一路降到3.45%，现在月供比刚还贷时少了近500块，他上个月还特地发消息说“幸亏当时没选固定的”。

再看固定利率。签合同的时候利率就定死了，比如直接给你4.1%，不管以后LPR是涨是跌，你每个月还的利息都是按这个数算。2018年我遇到个大姐，当时市场利率普遍在5.8%左右，她坚持选了固定利率5.6%。后来2019年开始利率一路涨，周围选浮动的邻居月供都多了好几百，她却一点没受影响，每次碰到都跟我说“当初多亏听你的分析，现在晚上睡觉都踏实”。

这两种利率到底怎么选？得看三个关键点。第一个是当前利率水平。你去央行官网查一下近10年的LPR走势，要是现在的LPR比过去5年的平均值低，那未来上涨的可能性就大，这时候选固定利率更稳妥。就像2023年LPR到了3.45%，已经是近20年最低，当时不少客户听我建议选了固定，现在LPR开始小幅回升，他们都庆幸没踩坑。

第二个要看你的贷款期限。如果是10年以内的短期贷款，利率波动对总利息影响不大，选浮动的也行，图个灵活。但要是30年的长期贷款，就得慎重了。我见过最夸张的案例，有客户2010年选了浮动利率，当时LPR是5.94%，后来涨到6.55%，又跌到3.45%，30年下来利息差了快20万。这种长期贷款，要是你收入不稳定，建议优先选固定利率，避免月供忽高忽低打乱家庭预算。

第三个得算自己的“风险承受力”。要是你每个月收入扣除房贷后，还能剩下50%以上，那选浮动利率没问题，就算利率涨了几百块月供，也不会影响生活质量。但要是房贷已经占了收入的60%以上，那就别冒险了，固定利率能让你每个月的支出明明白白，不会因为利率波动影响日常开销。

还有个小细节要注意，现在不少银行允许贷款满2年后申请利率转换，但要交违约金，一般是剩余本金的1%。所以选的时候不用太纠结，实在后期情况变了，还能有调整的余地。不过违约金也是笔钱，转换前最好让银行帮你算清楚，是转换后省的利息多，还是违约金花得多。

最后说句大实话，没有绝对好的利率，只有适合自己的。去年有个客户，夫妻俩都是国企员工，收入稳定，选了浮动利率，就想赌一把未来利率下降；另一个客户自己开小公司，现金流忽多忽少，果断选了固定利率，就图个安稳。这两种选择都没错，关键是你更怕“未来多花钱”，还是怕“现在不自由”。