买房贷款20年提前还款几年以内划算？内行人算完这笔账

最近后台总收到私信问：“我办了20年房贷，现在手里有点闲钱，提前还款到底几年内最划算？”说实话，这个问题没有标准答案，但内行人都知道，关键要看你有没有算对“利息账”。今天结合我经手的上百个案例，掰开揉碎讲清楚。

先得明白房贷利息怎么算。银行不是把20年的利息平均分到每个月的，而是按“剩余本金×月利率”来算。也就是说，你每个月还的钱里，一部分是本金，一部分是利息，还掉的本金越多，下个月的利息就越少。所以房贷利息的“大头”其实都在前几年——前期还的基本是利息，本金没还多少；越往后，本金占比才慢慢提高。

这时候就得看你选的还款方式了。我见过太多人搞不清等额本息和等额本金的区别，结果提前还款亏了钱。

要是选的等额本息，每个月还款额固定，但前5年利息占比能到60%以上。举个例子，贷款100万，年利率5.2%，20年等额本息，第一个月要还6143元，其中利息4333元，本金才1810元；还到第5年（第60期），每月利息还是3500元左右，本金刚涨到2600元。这时候提前还10万，能砍掉未来十几年的利息；要是等到第10年再还，剩余本金已经不多，利息节省就少一半。

等额本金就不一样了，每月还的本金固定（比如100万20年，每月还本金4166元），利息逐月减少。首月利息4333元，到第5年利息降到3250元左右。这种方式前期本金还得多，提前还款的“性价比”比等额本息稍低，但同样是越早还越省——前8年提前还，省的利息比后12年加起来还多。

光说概念太抽象，拿100万贷款、年利率5%、20年期限来算（假设无违约金）：第3年提前还20万，等额本息能省利息约18万；第8年提前还20万，省利息约12万；第12年提前还20万，只能省6万左右。你看，时间越往后，提前还款的意义越小。

这里必须提醒一个坑：银行违约金。我见过客户第2年想提前还，结果合同里写着“贷款不满3年提前还，收剩余本金0.5%违约金”，100万贷款第2年剩余本金还有90多万，违约金就是4500元。这时候得算笔账：如果省的利息比违约金多，那就划算；要是刚还1年就提前还，违约金加上前期利息，可能反而白折腾，最好等过了违约金期（通常1-3年）再操作。

另外，手里的钱有没有更好的去处也得考虑。要是你能找到年化6%以上的稳定投资，那不如不提前还，利息差能覆盖房贷利息；但普通人很难长期做到，所以多数情况提前还还是省的。

综合来看，20年房贷提前还款，等额本息建议在前10年内还，尤其是前5年，利息节省最明显；等额本金可以放宽到前12年，但前8年性价比更高。超过这个时间，剩余利息不多，提前还意义不大，不如留着钱应急或理财。

每次帮客户算完这些数据，都觉得提前还款真不是拍脑袋的事，算对时间点，可能多省一辆车钱；算错了，反而白折腾。打算提前还的朋友，先查合同看违约金条款，再用银行APP里的房贷计算器，输入剩余本金和提前还款金额，对比不同时间点的利息节省，选省得最多的那个时间点准没错。