房贷利率是4.9为什么买房就是5.8了？原因解析

最近这段时间，不少准备买房的朋友都来问我一个挺实在的问题：之前听人说房贷利率是4.9%，怎么我去银行办贷款，客户经理算出来的利率是5.8%呢？这中间差了快一个百分点，利息一下多了不少，到底是怎么回事啊？其实不光是他们，每年都有很多购房者遇到这种情况，今天我就来给大家好好说说这里面的门道，搞清楚了才不会稀里糊涂多花钱。

首先得明白，你听到的4.9%和实际办下来的5.8%，根本不是一回事。很多人把4.9%当成了现在的房贷利率标准，其实这是个老黄历了。早在2019年之前，咱们国家的房贷利率用的是贷款基准利率，当时五年期以上贷款基准利率就是4.9%。但从2019年10月开始，房贷利率政策调整了，现在用的是LPR（贷款市场报价利率）+基点的模式，基准利率早就退出历史舞台了。所以你听到的4.9%，要么是记错了老政策，要么是某些地方宣传时没说清楚，拿以前的基准利率当幌子，实际上现在根本不存在4.9%的固定房贷利率这一说。

那现在的房贷利率到底怎么算呢？简单说，就是实际房贷利率=最近一个月的五年期LPR+银行加点。这里的加点是关键，每个银行、每个地区、每个人的情况都可能不一样，最后利率差就差在这个加点上。举个例子，假设当前五年期LPR是3.45%（这是2025年最近的LPR数据），银行给你加235个基点，那实际利率就是3.45%+2.35%=5.8%，这不就正好是你遇到的情况吗？那为啥要加这么多基点呢？主要有几个原因。

第一个是购房套数。现在首套房和二套房的加点标准不一样，一般二套房的加点会比首套房高。比如有些城市规定，首套房最低加点50个基点，二套房最低加点100个基点。如果你买的是二套房，那加点自然就上去了，利率肯定比首套房高。

第二个是个人资质。银行给你批贷款，会看你的征信报告、收入流水、负债情况这些。如果征信有瑕疵，比如有过逾期记录，或者收入不稳定、负债比较高，银行会觉得放贷风险大，为了覆盖风险，就会提高加点。相反，如果征信好、收入稳定、首付比例高，加点可能就低一些，利率也更优惠。

第三个是地区政策和银行自主决策。不同城市的房地产市场情况不一样，当地监管部门会给银行定一个最低加点标准。比如一线城市房价高、调控严，加点可能就高；三四线城市为了促进购房，加点可能低一些。而且银行自己也有额度紧张的时候，比如年底贷款额度少了，就会通过提高加点来筛选客户，这时候办贷款，利率自然也会高。

说到这儿，可能有人会问：那我怎么知道自己办贷款会是多少利率呢？总不能等银行算出来才知道吧？其实有几个办法可以提前了解。首先，你可以先查一下最新的五年期LPR，这个每月20号都会公布，在央行官网或者各大银行APP上都能看到。然后，问清楚当地的最低加点标准，比如首套房最低加多少，二套房最低加多少，这个可以打当地住建部门或者银行的客服电话问。最后，评估自己的资质，看看征信有没有问题，收入够不够覆盖月供的两倍（一般银行要求收入是月供的2倍以上），首付准备了多少，这些都会影响银行给你的加点。

另外提醒一句，别轻信网上或者中介说的低利率，很多时候他们说的4.9%要么是老黄历，要么是最低利率（也就是资质最好的人才能拿到的利率），普通人很难达到。办贷款前一定要跟银行客户经理详细沟通，让他们根据你的具体情况，把LPR多少、加多少基点、总共多少利率都写清楚，最好列个明细，这样心里才有数。

总之，房贷利率从4.9%到5.8%，不是银行随便涨的，而是因为现在的利率机制变了，实际利率由LPR和加点共同决定，加点又受购房套数、个人资质、地区政策等多种因素影响。搞明白这些，下次去办房贷就不会再一头雾水了，也能提前做好准备，争取拿到更合适的利率。