第一套房商贷第二套可以公积金贷款吗？条件说明

最近后台总收到留言，问第一套房用了商贷，现在想入手第二套，能不能用公积金贷款？这个问题我每天几乎都要被问到两三次，看来大家对公积金贷款的使用还是挺关心的。今天就掰开揉碎了说，到底行不行，得看哪些条件。

首先直接给答案：大部分情况下是可以的，但不是无条件。公积金贷款和商贷不一样，它的政策各地差异挺大，所以得结合你所在城市的具体规定来看。咱们一步步理清楚。

最基本的，你得有资格用公积金贷款。啥资格？就是你的公积金得正常缴存。一般来说，要连续缴存满一定时间，各地要求不太一样。像北京、上海、杭州这些城市，通常是连续缴存6个月以上，中间不能断；广州、深圳就严格点，得连续缴存12个月。而且申请的时候，你的公积金账户得是正常缴存状态，不能是封存的。要是你第一套房买了之后就没再交公积金，或者中间断缴太久，那基本就别想了，先把缴存状态恢复正常再说。

然后得看你第一套商贷的状态。这里分两种情况，第一套商贷结清了，或者没结清，政策可能完全不一样。举个例子，像上海，如果第一套商贷已经结清，第二套用公积金贷款买房，面积不超过144平米，首付比例最低30%，利率按首套房公积金利率算（现在是3.1%）；但要是第一套商贷没结清，那第二套公积金贷款首付比例就得50%，利率也得上浮10%，变成3.41%。深圳更严格点，不管第一套商贷结没结清，只要家庭名下有一套房，第二套公积金贷款首付比例就不低于70%，利率同样上浮10%。所以你得先搞清楚自己第一套商贷到底还完没，这直接影响你二套公积金贷款的首付和利率。

再就是二套房的认定标准，这个太重要了。现在很多城市实行认房又认贷，就是说不仅看你家庭名下实际有几套房，还看你有没有过住房贷款记录。你第一套虽然是商贷，但也算有贷款记录了，所以不管这套房现在卖了没，或者贷款还完没，在认贷的城市里，你再买房基本都会被认定为二套房。当然，也有少数城市还在认房不认贷或者认贷不认房，比如有些三四线城市，可能只看你现在名下有没有房，不管之前的贷款记录。所以认定标准这块，一定要打电话问当地公积金管理中心，别自己猜，每个城市的细则差太多了。

还有公积金贷款的额度，就算你符合前面所有条件，额度不够也白搭。公积金贷款额度不是你想用多少就有多少，它跟你公积金账户余额、缴存基数、缴存年限都有关系。比如北京，个人公积金贷款最高额度是120万，家庭最高160万；上海个人最高60万，家庭最高120万。要是你买的二套房总价高，公积金贷款额度可能不够覆盖，这时候可能就得考虑组合贷，就是公积金贷款+商贷，不过组合贷手续会麻烦点，得提前规划。

申请的时候，材料也得准备齐。一般需要身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚的要结婚证，离婚的要离婚证和离婚协议）、购房合同、首付款支付凭证（通常首付比例不低于当地规定，二套房首付很多地方是30%-70%）、公积金缴存证明、第一套房的商贷还款证明（如果没结清的话）。这些材料最好提前复印好，免得去了公积金中心再排队复印，耽误时间。

最后再啰嗦一句，各地政策真的是实时调整的。就像去年，不少城市为了支持刚需，降低了二套房公积金贷款的首付比例，利率也有下调。但今年有些热门城市又收紧了，比如提高了二套房的认定标准。所以你计划买房前，一定要亲自跑一趟当地的公积金管理中心，或者登录官网查最新政策，别光看网上的旧信息，免得白忙活一场。

总之，第一套房商贷，第二套想用公积金贷款是可行的，但得满足缴存正常、符合二套房认定标准、首套房贷款状态符合当地要求这些条件。最重要的就是，别怕麻烦，多咨询当地部门，把政策摸透了再动手，这样才能少走弯路。