房贷还没放款利率降了房贷会跟着降吗？

最近后台总有人问我，自己的房贷申请已经交上去了，有的银行审批都过了，就差放款这一步，结果这时候市场上的房贷利率突然降了，心里就打鼓：我这还没放款呢，利率降了，我的房贷利率会不会跟着降啊？说实话，这问题太关键了，毕竟利率差0.1%，30年下来利息可能就差好几万，换谁都得操心。

要弄清楚这个问题，得先抓住一个核心：你的房贷利率到底是在哪个时间点定下来的？不同银行、不同贷款类型，甚至同一家银行不同时期的规矩都可能不一样。我在这行做了快十年，见过不少人因为没搞懂这个时间点，最后白白多付利息的，所以这点必须掰扯清楚。

先说说最常见的情况：已经签了贷款合同。如果你跟银行已经签了正式的《个人住房借款合同》，合同里明明白白写了贷款利率（比如LPR加多少基点，或者固定利率多少），那不管放款前利率怎么降，你的房贷利率基本不会变了。银行是按合同办事的，签了字就有法律效力，除非合同里特别写了放款前利率调整可重新协商，但这种条款现在真不多见，至少我手里过的几百份合同里，也就碰到过一两份。所以签合同前一定要想清楚，当时的利率是不是你能接受的，别抱着先签了再说，后面降了再改的侥幸心理，大概率改不了。

那要是还没签合同呢？比如银行审批通过了，但你还没去签正式的借款合同，这时候利率降了，就有机会赶上新利率。这种情况我建议你马上联系客户经理，直接问：现在利率降了，我还没签合同，能不能按最新的利率来算？因为从审批通过到签合同，中间可能有几天甚至一两周的时间差，这段时间如果银行的利率政策调整了（比如首套房的加点从70BP降到50BP），只要还没签合同，银行通常是可以按新政策执行的。不过这里得注意，得是银行的公开政策利率降了，而不是你个人资质变化导致的利率调整，比如你一开始因为征信有点小问题利率上浮，后来问题解决了，那是另一回事。

还有一种情况更复杂：审批过了，合同也签了，但银行迟迟不放款，拖了两三个月，期间利率降了。之前有个客户就遇到这种情况，签合同的时候LPR是4.2%，银行加点60BP，利率4.8%，结果因为开发商的手续没办齐，拖到第三个月才放款，这期间LPR降到了4.0%。客户急得不行，问我能不能按新的LPR算。这种时候就得看合同里LPR取值时间怎么写了。如果合同写的是以放款日当月的LPR为准，那就算签合同时LPR是4.2%，放款时降到4.0%，也会按4.0%算；但如果合同写的是以签合同日的LPR为准，那不管放款时LPR怎么变，都得按4.2%算。所以签合同的时候，一定要盯着这行字，别嫌麻烦，这直接关系到你未来几十年的月供。

公积金贷款的情况稍微特殊点。公积金利率是国家统一规定的，调整时间也比较固定，比如央行会发通知从X月X日起，首套房公积金贷款利率调整为X%。如果你办的是纯公积金贷款，利率就看你的放款日在不在新利率执行日之后。举个例子，假设央行说10月1日起公积金利率从3.1%降到3.0%，要是你的房贷10月8日放款，就按3.0%算；要是9月30日放款，哪怕就差一天，也得按3.1%算，这是硬性规定，银行也改不了。

那遇到利率降了还没放款，咱们能做些什么呢？给大家几个实际能操作的建议：第一，先翻出你的贷款资料，看看有没有签合同，合同里关于利率确定时间是怎么写的，特别是LPR取值时间、加点数这些关键信息，自己先有个数；第二，别等着银行联系你，主动打电话给客户经理，直接问现在利率降了，我这还没放款，能不能按新利率算？客户经理最清楚银行的最新政策，他们的答复比网上搜的靠谱；第三，要是还没签合同，而且银行确实有新的低利率政策，一定要主动争取按新政策签，比如之前银行给你的加点是60BP，现在降到40BP了，你就直接问能不能按现在的40BP签合同？大部分银行在没签合同前，是有协商空间的。

说到底，房贷还没放款利率降了会不会跟着降，没有绝对的会或不会，全看你的贷款走到哪一步，以及银行的具体规定。与其纠结降了会不会跟，不如在办房贷的时候就把细节问清楚：利率是按签合同日算还是放款日算？如果放款前利率调整了，能不能重新商量？这些问题问明白了，后面就不用瞎操心了。毕竟房贷是几十年的事，多花半小时问清楚，可能就省了几万块利息，这笔账怎么算都划算。