商转公就是坑是怎么回事？这些情况确实不建议转

最近后台留言里，总有人问：都说商转公是坑，到底是不是真的？作为做了十年贷款咨询的人，我得说这话太绝对了。商转公本身是国家给购房者的福利，但如果没选对情况，确实可能转了个寂寞，甚至反而多花钱。今天就掰扯清楚，那些说商转公是坑的人，到底遇到了什么问题。

先明确下，商转公就是把商业住房贷款转成住房公积金贷款，核心目的是降低利率——商贷利率现在普遍在4%以上，公积金贷款首套房利率3.25%左右，二套房3.85%，理论上能省利息。但实际操作中，很多人没算明白这笔账。

最常见的坑是卡在结清商贷这一步。很多城市要求转公积金前，必须先把剩余的商贷本金全部还清，才能重新办公积金贷款。这对普通人来说，几十万甚至上百万的本金，哪能一下子拿出来？只能找中介垫资，垫资利率可不低，比如月息1%，垫3个月就是3%的成本。如果本来商贷剩余本金50万，垫资3个月利息1.5万，结果转完公积金一年才省1万利息，等于前一年白折腾，还倒贴5千，这不就成坑了？

再就是各种手续费加起来，抵消了省的利息。除了垫资，还有房产评估费，按评估价的0.1%-0.5%收，100万的房子就是1000-5000元；担保费，有些城市找担保公司要收1%-3%；如果商贷合同里有提前还款违约金，比如还款未满3年罚1%本金，50万本金就是5000元。这些费用加起来，少则几千，多则几万。我见过一个客户，算下来总费用2.3万，转完公积金每年才省8000利息，得3年才能回本，要是3年内可能换房或提前还款，这笔账就亏了。

还有人是公积金额度不够，转了也省不了多少。公积金贷款有最高额度限制，比如一线城市单人60万，双人80万，三四线城市可能才50万。如果商贷剩余本金150万，公积金最多贷80万，剩下70万还得办商贷（组合贷），利率可能比原来纯商贷还高（比如原来商贷利率4.2%，组合贷商贷部分可能按4.5%算），整体利息省得不多，还多了办理流程，这不就觉得坑了？

更别提商贷利率本来就很低的情况。这两年LPR下行，2020年之前办的商贷，很多人利率打过折，比如基准利率4.9%打85折，实际4.165%，甚至更低。而公积金首套房利率3.25%，看似低，但如果剩余还款年限只剩5年，算下来省的利息可能只有几千块，扣除手续费后几乎不划算。我去年遇到一个客户，商贷利率3.8%，剩余本金30万，还剩6年，转公积金后利率3.25%，总利息能省30万×(3.8%-3.25%)×6=9900元，但手续费花了6000元，实际只省3900元，折腾半天不值当。

另外，影响后续贷款资格也是个隐形坑。公积金贷款次数是有限制的，一般最多用两次。如果现在把商转公办了，用了一次公积金贷款额度，以后再想换房用公积金，可能就没额度了，或者利率上浮。尤其是打算改善住房的人，这点得提前想清楚，别为了眼前省点利息，影响长远计划。

当然，也不是所有商转公都是坑。如果商贷利率高（比如5%以上），剩余年限长（10年以上），公积金额度够，又能自己结清商贷不用垫资，手续费也低，那肯定划算。我有个客户，商贷利率5.88%，剩余本金80万，还剩20年，转成公积金3.25%，每年能省80万×(5.88%-3.25%)=21040元，扣除手续费5000元，不到半年就回本，这种情况绝对建议转。

所以，判断商转公是不是坑，关键看这几步：第一步，查当地商转公政策，要不要先结清商贷，需不需要垫资；第二步，算剩余商贷本金、利率、剩余年限，对比公积金能贷多少、利率多少，算出总节省利息；第三步，把评估费、担保费、违约金、垫资费（如果有）全加起来，用节省利息减去总费用，正数且金额高才值得转；第四步，考虑未来5年内是否有再贷款需求，别影响后续资格。

说到底，商转公是坑这话，更多是没算清账、没选对时机的人踩了坑。它不是洪水猛兽，也不是万能良药，关键看自己的实际情况。如果你拿不准，建议先拿着商贷合同、公积金缴存证明，找专业人士帮你算笔详细的账，再决定转不转。