房贷利率下调已贷的如何申请下调？操作指南

最近后台收到好多私信，都是问同一个问题：房贷利率都降了，我之前贷的款能不能跟着下调啊？说实话，每次LPR一降，这类问题就扎堆来。作为在贷款行业摸爬滚打快十年的人，今天就把已贷房贷利率下调的申请门道说清楚，都是实操干货，记得收藏好了慢慢看。

首先得明确一点：已贷房贷能不能调利率，关键看你的房贷类型。现在绝大多数房贷都是LPR+基点的浮动利率，但也有少数人当初选了固定利率。这两种情况处理方式完全不同，得分开说。

先说说占比最多的浮动利率房贷。如果你是这种，利率下调其实有两种可能：一种是自动调，一种是主动申请调。很多人不知道自己的房贷会自动调整，白白等了好久。怎么判断会不会自动调？看你的重定价日。贷款合同里肯定写了，要么是每年1月1日，要么是贷款发放日（比如你是3月15日办的贷款，重定价日就是每年3月15日）。到了重定价日，银行会自动按最新的LPR算你的房贷利率，不用你操心。比如你去年的LPR是4.2%，今年降到3.8%，重定价日一到，你的利率就会从3.8%+基点开始算（基点是签合同时定的，不变）。

但问题来了：如果现在LPR已经降了，可你的重定价日还没到，能不能提前调？这就得主动申请了。不过这事儿不是所有银行都支持，得看你贷款的银行政策。比如有的银行规定，还款满1年就能申请提前重定价，有的要满2年；有的一年只能申请一次，有的随时能申请。所以第一步，你得先给你的贷款银行打电话，或者在手机银行APP上查个人贷款页面，看看有没有重定价申请入口。别嫌麻烦，每个银行细节不一样，问清楚最稳妥。

再说说固定利率房贷。这类比较特殊，当初签合同时利率就定死了，LPR怎么降都跟你没关系。那是不是完全没办法？也不是，有的银行支持固定利率转浮动利率，但有条件：比如贷款得还满3年，房屋没有抵押给其他机构，而且转了之后就不能再转回固定利率了。如果你打算转，建议先算笔账：现在LPR趋势是降，但未来会不会涨？如果只打算还5年就提前还款，转浮动可能划算；如果要还二三十年，就得慎重，别盲目跟风。

不管是浮动利率想提前调，还是固定利率想转浮动，申请前都得准备好材料。基础材料就三样：身份证、房贷合同、房产证（或者购房合同，没办下房产证的用这个）。已婚的可能还得带结婚证，离异的要离婚协议，这些银行会提前告诉你。现在线上申请越来越方便，比如建行、工行的手机银行APP里，找到个人住房贷款，点利率调整申请，按提示上传材料就行，不用跑网点。要是线上弄不明白，直接去当初办贷款的支行，找客户经理帮你弄，他们对流程熟。

提交申请后，银行会审核你的贷款状态。这里划重点：千万别逾期！只要有一次房贷逾期记录，申请大概率会被拒。还有，房屋产权得清晰，比如不能处于查封状态，也不能有二次抵押。审核通过后，银行会发通知，告诉你新利率从哪天开始算。比如你今天申请通过，可能下个月还款日就按新利率还款，也可能要等到下一个自然月，具体看银行规定。

最后提醒几个容易踩坑的地方。第一，别信花钱就能调利率的中介。正规银行调整利率完全免费，但凡让你交手续费、保证金的，都是骗子。第二，组合贷款（商贷+公积金贷）要分开处理。商贷部分按上面说的流程找银行，公积金部分得联系当地公积金中心，两者政策不一样。第三，调整后月供怎么变？利率降了月供肯定会少，但少多少得看剩余本金和期限。你可以在手机银行APP上用房贷计算器算一下，输入新利率，就能看到月供变化。

总之，已贷房贷利率下调不是一刀切，得根据自己的房贷类型、银行政策来操作。最直接的办法：先查合同看类型和重定价日，再打电话问银行具体政策，准备好材料按流程申请。别看着别人利率降了就着急，一步一步来，把自己的房贷捋清楚了，才能实实在在享受到利率下调的好处。