首套房已还清贷款二套房利率多少？政策与计算

最近总有人问我，首套房的贷款早就还清了，现在想再入手一套房，到底算首套还是二套？利率又该怎么算？说实话，这个问题每年都有新变化，尤其是这两年各地政策调整不少，今天就掰开揉碎了讲清楚，免得大家稀里糊涂多花钱。

先说最关键的：首套房贷款还清后再买房，算不算二套房？这直接决定了利率高低。目前全国大部分城市执行的是认房又认贷政策，简单说，只要你名下有过住房贷款记录（不管是否还清），再次买房就算二套房。所以哪怕首套房贷款早就结清，只要有过贷款记录，基本都会被认定为二套房，利率就得按二套房的标准来。当然，个别城市可能有放松政策，比如三四线城市为了去库存，可能只认房不认贷，这种情况得具体问当地住建部门，不过这种城市不多，大部分还是认贷的。

那二套房利率具体是多少呢？现在银行贷款都是以LPR为基准，二套房利率就是在LPR基础上加点形成的。举个例子，2025年最新的五年期LPR是4.2%（这个数据会变，大家要查最新的），二套房利率通常要在这个基础上加60到100个基点，也就是说实际利率大概在4.8%到5.2%之间。别小看这零点几个百分点的差距，贷款100万，30年下来，利息可能差出10万不止，所以算清楚很重要。

不过这个加点不是固定的，不同情况差别挺大。我总结了几个影响因素，大家可以对着自己的情况看看：

第一个是城市。一线城市和热门二线城市，二套房利率加点普遍高一些，比如北京、上海可能加80-100个基点，而三四线城市可能只加50-70个基点。这是因为城市房价调控力度不同，热门城市怕炒房，利率就高一点。

第二个是银行。同个城市不同银行加点也可能不一样。大银行比如工行、建行，加点相对固定，可能就按当地最低标准加；而一些股份制银行或者城商行，为了抢客户，资质好的话可能会少加10-20个基点。所以买房前多跑两家银行问问，说不定能省不少利息。

第三个是个人资质。征信报告有没有逾期？收入流水够不够覆盖月供的两倍？有没有其他负债？如果征信干净、收入稳定，银行可能觉得你还款能力强，加点就会低一些；反之，要是征信有瑕疵，加点可能更高，甚至被拒贷。我见过资质好的客户，在基础上加了60个点，资质一般的加了90个点，差了30个点，利息差了一大截。

第四个是房子本身。比如买的是普通住宅还是非普通住宅？面积有没有超过144平米？很多城市规定，非普通住宅（比如面积超144平米，或者容积率低于1.0）的二套房利率，要比普通住宅再加20-30个基点。所以买房时也要注意房子的性质，别光看总价，忽略了利率影响。

那具体怎么查自己能拿到多少利率呢？教大家几个实用方法：

最直接的就是找银行客户经理。把你的情况说清楚：名下有几套房（现在有没有房）、之前贷款有没有还清、想买多大的房子、准备贷多少钱，客户经理会根据最新政策给你算个大概。记得多问几家，对比一下。

另外，可以关注央行和当地住建部门的通知。每年年初，央行会公布二套房利率的最低加点要求，各地再根据自己情况调整，比如2025年某省就规定二套房利率最低加60个基点，银行不能低于这个数。这些信息在当地住建局官网或者央行分行官网都能查到。

还有就是用银行的线上工具。现在很多银行APP或官网都有房贷计算器，输入房屋总价、贷款年限、是否二套房等信息，能估算出利率范围。不过这个只是参考，具体还得以银行审批为准。

最后给大家提个醒：买房前最好先拉一份征信报告，看看有没有不良记录，顺便把收入证明、银行流水准备好，这些都会影响利率。如果有时间，多关注一下当地的楼市政策，说不定赶上某个城市放松调控，二套房利率能降一点，那就赚了。

总之，首套房贷款还清后买二套房，利率确实比首套房高，但具体高多少，得看城市、银行、个人资质和房子情况。提前做好功课，多对比，才能拿到最合适的利率。