提前还房贷有什么利弊？看完这篇再决定

最近后台收到不少留言，都是问“现在要不要提前还房贷”的。说实话，每次利率一有变动，这个问题就成了大家的心头大事。我在这行做了快十年，见过太多人跟风提前还款，也见过有人犹豫半天错过时机，今天就掏心窝子聊聊提前还房贷到底有啥利弊，看完你再决定也不迟。

先说最直接的好处——省利息。比如你贷了100万，利率5%，分30年还，按等额本息算，总利息差不多93万。如果第五年提前还20万，剩下的贷款缩短年限到15年，总利息能降到58万左右，一下子省了35万。这35万要是用来改善生活，或者给孩子存教育金，不香吗？

再说说心理层面，我接触过不少客户，尤其是上了年纪的，总觉得“背着房贷睡觉不踏实”。有个阿姨去年提前还完最后一笔房贷，特地给我发消息说“现在每月工资到手不用先扣掉房贷，感觉整个人都轻松了”。这种卸下包袱的感觉，确实是钱换不来的。

还有就是优化资产配置。如果你手里有笔闲钱，放银行活期利息才0.3%，买理财又怕风险，那还不如提前还房贷。毕竟房贷利率再低也比活期高，比如现在不少人的房贷利率还在4.5%以上，拿着4.5%成本的贷款去赚0.3%的利息，怎么算都亏。

不过，有利就有弊，第一个要注意的就是资金流动性。我去年遇到个客户，把准备给孩子留学的钱全提前还了房贷，结果孩子拿到国外大学offer需要交学费，只能临时去申请信用贷，利率比房贷高了2个点，还折腾了好久。所以提前还款前，一定要留足3-6个月的家庭备用金，应付突发情况。

另外，违约金也是个坑。不是所有银行都能随便提前还的，有的银行要求贷款满1年才能提前还，不满1年要收剩余本金1%的违约金；有的银行虽然免违约金，但每年只能提前还1次。我每次都会让客户先翻贷款合同第5页左右，找到“提前还款条款”，把违约金比例、申请次数这些记下来，别白交冤枉钱。

还有机会成本，这个最容易被忽略。比如2020年那波LPR下调，有客户当时提前还了房贷，后来发现市场上出现年化5%的国债，而且额度有限，想再贷款去买根本来不及。尤其是现在经济慢慢回暖，万一未来有更好的投资机会，手里没现金可就抓不住了。

那到底什么时候适合提前还呢？如果你房贷利率超过4.5%，手里闲钱又没别的好去处，那就可以考虑。或者快退休了，想减轻每月还款压力，也值得。但如果你的房贷利率已经降到3%以下，比如之前LPR下调后，有的客户利率才2.8%，这种时候提前还就不划算了——拿着这笔钱买个稳健理财，收益都可能比房贷利息高。

最后说下操作细节。提前还款不是说还就还，得先给银行打电话预约，有的银行要提前1个月申请。还款方式也有讲究：是缩短贷款年限还是减少月供？同样提前还20万，缩短年限能省更多利息。我帮一个客户算过，他贷款150万，还了5年，提前还30万，缩短年限比减少月供能多省18万利息，一定要选对方式。

总之，提前还房贷没有绝对的好坏，关键看你的资金情况、利率高低和未来规划。别跟风，也别盲目，把利弊列出来，结合自己的实际情况算笔账，再决定要不要动这笔钱。