基准利率降了房贷会降吗？关键看这三点

最近后台收到不少留言，问“基准利率降了，我的房贷月供会跟着少吗？”作为天天跟房贷政策打交道的人，这话听着耳熟——每次LPR下调，类似的问题就会扎堆来。今天索性坐下来，把这个事儿掰开揉碎了说清楚，看完你就知道自己的房贷到底会不会降。

先说个前提：现在咱们说的“基准利率”，其实指的是贷款市场报价利率（LPR）。2019年之后，新发放的房贷利率就改成了“LPR+基点”的模式，之前的存量房贷也基本都转换成了LPR定价。所以讨论“基准利率降了房贷会不会降”，本质上就是看LPR下调对房贷利率的影响。

先看新增房贷。如果你最近刚签了房贷合同，或者正在办贷款，那LPR降了，你的房贷利率肯定会降。因为新申请的房贷，银行会直接用最新的LPR来计算利率。比如你申请贷款时，5年期以上LPR是3.45%，银行给你加了60个基点（1个基点=0.01%），那你的房贷利率就是3.45%+0.6%=4.05%。如果这时候LPR降到3.35%，银行给的基点不变，那利率就变成3.35%+0.6%=3.95%，月供自然就少了。

但如果你是存量房贷用户（已经在还的房贷），情况就稍微复杂点。存量房贷利率会不会降，首先得看你的贷款合同里写的是“固定利率”还是“浮动利率”。要是签的固定利率，那不管LPR怎么降，你的利率都不会变，月供也一直是当初约定的数。只有选了浮动利率的房贷，才有可能跟着LPR调整。

这里插一句：2020年存量房贷利率转换的时候，大部分人应该都选了浮动利率（当时政策鼓励，而且长远看LPR下行概率大）。如果你忘了自己选的啥，翻一下贷款合同，里面“利率调整方式”那一栏会写得明明白白。

确定是浮动利率之后，还要看“重定价日”。这是个关键时间点，也是很多人搞不清楚的地方。重定价日有两种常见约定：一种是每年1月1日，另一种是贷款发放日对应的日期（比如贷款是3月15日办的，重定价日就是每年3月15日）。只有到了重定价日，银行才会用最新的LPR来重新计算你的房贷利率。

举个例子：假设你的重定价日是每年1月1日，2024年12月LPR降了，那2025年1月起，你的房贷利率就会按新的LPR计算，月供从1月开始减少。但如果重定价日是7月1日，哪怕2024年12月LPR降了，2025年1-6月你的利率还是老的，得等到7月1日之后才会调整。

另外要注意：LPR降了，降的是“基准部分”，你合同里约定的“基点”是不变的。比如你签合同时约定“LPR+55个基点”，当时LPR是3.65%，利率就是3.65%+0.55%=4.20%。现在LPR降到3.35%，基点还是55，那新利率就是3.35%+0.55%=3.90%，月供自然会少。

还有一点得说清楚：不是所有“基准利率”下调都叫LPR下调。比如前几年提到的“贷款基准利率”（央行公布的五年期以上贷款利率），现在已经退出历史舞台了，2019年之后新办的房贷都跟它没关系。所以现在讨论“基准利率降了”，默认就是指LPR下调，这点别混淆了。

最后给个实操建议：如果想知道自己的房贷会不会降，先做三件事：翻合同看利率类型（固定还是浮动），找重定价日，查最近的LPR数值。要是浮动利率、重定价日已过，那月供肯定会少；要是固定利率，或者还没到重定价日，就再等等。实在搞不懂的，直接打银行客服电话，报上贷款合同号，他们会帮你算清楚。

说实话，房贷利率调整这事儿，看着复杂，其实核心就三个词：利率类型、重定价日、LPR数值。把这三点搞明白，下次LPR再降，你就不会慌里慌张地来问“我的房贷到底降不降”了。