全款房抵押贷款能贷多少？5个关键因素+计算实例

最近后台收到不少私信，都是问“我这全款房拿去抵押，到底能贷出来多少钱？”说实话，这问题看似简单，实际每次给客户算额度时，都得掰开揉碎了讲——毕竟每个人的房子、资质不一样，能贷的钱可能差出几十万甚至上百万。今天就结合我这几年经手的上百个案例，好好说说全款房抵押贷款额度的来龙去脉，看完你自己也能大概算个谱。

先得明确一个核心：全款房抵押贷款额度，可不是你说了算，也不是银行拍脑袋定的，而是由一串硬指标“算出来 ”的。最关键的，得先搞懂这三个数：房产评估价、抵押率、个人资质分。这三个数就像齿轮，咬合在一起才得出最终额度。

第一个绕不开的数据——房产评估价。很多客户第一次来都会说“A中介说我房子值800万”“小区最近成交价都9万/平呢！”但我每次都得提醒：银行认的“房产价值”，不是市场价也不是你买时的价，而是第三方评估机构出具的评估报告上的数字。评估机构怎么算这个价呢 ? 他们要看房龄——房龄超２０年的老房子，评估价可能比同小区新房低10%-20%；看地段——北京五环内和六环外的同面积房子，评估价能差出30%；还看户型、朝向、装修，甚至小区配套（比如有没有地铁学区房加持）。我去年有个客户，朝阳公园附近的房，140平，他自己以为能评到1200万，结果评估机构考虑到房龄18年、顶楼，最后评了1050万，直接影响了后续额度。

有了评估价，就得乘上“抵押率”。这就像超市打折，评估价是原价，抵押率是折扣力度。目前市场上，住宅抵押率通常在50%-70%，商业用房（比如商铺、写字楼）一般是40%-60%。为啥有区间？因为银行会根据你的资质“浮动打折”。举个例子：同样评估价500万的住宅，征信干净、收入稳定的公务员，银行可能给70%抵押率；而征信有过逾期、自由职业者，可能只给60%。我上个月帮一个做电商的客户申请，他的房评估价680万，因为近半年有两次信用卡逾期（虽然都还清了），抵押率从65%降到60%，额度少了34万。

除了房子本身，你的“个人资质”也会给额度“加码或减分”。这里面最核心的是征信和收入。征信上要是有“连三累六”（连续三个月逾期或累计六次），基本会被银行拒贷；就算只是偶尔逾期几天，也可能让银行把抵押率压2%-5%。收入方面，银行要看你的银行流水——月供得在月收入的50%以内，要是你还有其他贷款（比如车贷、消费贷），总负债不能超过月收入的55%。我有个客户，房子评估价900万，抵押率70%能贷630万，但他每月还有2万车贷，月收入8万，算下来最多只能承担4万月供，最后额度被压到580万。

还有个容易被忽略的点——贷款用途。如果你贷来的钱是用于“经营”（比如公司周转、进货），额度通常比“消费”（比如装修、旅游）高。现在多数银行对消费类抵押贷款有上限，一般不超过50万；但经营类只要用途真实（得提供营业执照、购销合同），额度能到评估价的70%甚至更高。不过要注意：不管写什么用途，钱都不能流入楼市、股市，银行会查资金流向，一旦违规可能要求提前还款。

讲了这么多，不如直接上“计算实例”。假设你有套全款房，位于二线城市主城区，房龄8年，100平，评估机构给出的评估价是600万。你是企业主，征信良好（近5年无逾期），月收入5万，贷款用途是“进原材料”（经营类）。银行给的抵押率是65%，那额度就是：600万×65%=390万。如果你的征信有瑕疵，抵押率降到60%，就是360万；要是房龄15年，评估价降到550万，抵押率65%，额度就是357.5万。这样一算，是不是就清晰多了？

最后给大家提个醒：想拿高额度，提前半年就得准备。比如把征信上的小逾期处理掉，养一养流水（避免大额转账备注“借款”），选评估价高的评估机构（最好是银行认可的名单内机构）。我见过太多客户临时抱佛脚，明明房子值800万，因为征信问题只贷到450万，太可惜了。

总之，全款房抵押贷款额度不是一个固定数，而是房子价值、你的资质、银行政策共同作用的结果。如果你想知道自己的房能贷多少，先找评估机构估个价，再对照自己的征信和收入算一算，心里就有底了。要是觉得麻烦，也可以把具体情况发给我，我帮你看看大概范围——毕竟贷对额度，才能真正解决问题，你说对吧？