按揭房子如何二次贷款？流程条件及注意事项详解

最近碰到个老朋友，他2018年在成都买的房，当时按揭了80万，现在还剩50万没还。前段时间他想扩大生意，手头差资金，问我按揭的房子能不能再贷款。其实这就是咱们常说的“按揭房二次贷款”，这两年问的人特别多，今天就把我这些年接触的情况捋捋，给大家说说明白。

先得搞清楚，啥是按揭房二次贷款？简单说，就是你已经按揭的房子，还在还月供，现在想再拿它做抵押借钱。但这里有个关键点：房子得有余值。比如你房子现在市场价150万，还有50万按揭没还，那余值就是150万减去50万，再打个折（一般银行按70%-80%算），大概能贷的额度就出来了。不过具体能贷多少，还得看评估机构的报告，这一步后面细说。

那啥样的人能办二次贷款？我接触的客户里，主要分两类：一是做生意的，用来周转；二是家里有大额支出，比如孩子上学、装修。但不管哪种，银行都得看你够不够格。先说房产本身的要求：房龄不能太老，大部分银行要求20年以内，个别宽松点的能到25年，但超过30年基本没戏。位置也重要，主城区、学区房肯定比郊区老破小值钱，评估价高，能贷的额度也多。还有就是产权得清晰，共有产权的话，得所有共有人都同意，不然签不了合同。

再看个人条件。征信是硬杠杠，逾期记录不能多，连三累六（连续三次逾期，累计六次）基本会被拒。上个月有个客户，其他条件都好，就是两年前有次信用卡忘了还，逾期了45天，银行直接拒了，后来找了家消费金融公司，利率比银行高了快3个点，这就是征信的影响。收入也得够，银行会算你的负债比，就是你所有月供（包括原按揭和这次的二次贷款）加上其他负债（比如信用卡、网贷），不能超过月收入的50%。举个例子，你月收入2万，那每月还款最多1万，超过了银行就觉得你还不起。

流程的话，其实不复杂，但得一步一步来，急不得。第一步肯定是评估房产。你得找银行或机构认可的评估公司，他们会上门看房子，量面积、拍照片，结合周边最近半年的成交价出报告。这里有个坑，很多人以为评估价就是市场价，其实不是，评估公司会保守点，尤其是老房子，可能比你心里价位低10%-15%。之前有个客户，房子自己估180万，评估下来才155万，额度直接少了10多万，计划全打乱了，当时他急得直挠头。

评估报告出来后，就可以准备材料了：身份证、户口本、结婚证（单身要开单身证明）、房产证（或者不动产权证）、原按揭合同、最近6个月的银行流水、收入证明（上班的要单位盖章，做生意的要营业执照和纳税证明）。材料齐了就提交申请，银行会审核你的资质，大概1-2周出结果。通过了就签合同，然后去房管局办抵押登记，这个环节得本人去，带上所有原件，办完事会拿到他项权证，银行见了这个才会放款。整个流程下来，快的话1个月，慢的可能要2个多月，主要看银行的审批速度。

那去哪儿办二次贷款？常见的有三种渠道，各有优劣，得根据自己情况选。

先说银行，这是最稳妥的。国有大行比如工行、建行，利率低（年化4%-6%），额度高，但审批严，对房龄、征信要求高，流程也慢。股份制银行像招行、兴业，相对灵活点，审批快，1-2周就能批，但利率比大行高0.5%-1%。我接触过一个客户，在招行办的，他房子房龄15年，征信好，收入稳定，从申请到放款只用了22天，他自己都说“比想象中顺利”。

然后是消费金融公司，比如平安消费金融、招联金融这些。他们对房龄要求宽松，25年以内的房子也能做，征信有点小瑕疵也可能过，但利率高，年化一般7%-10%，额度也比银行低，通常50万以内。适合急用钱、银行审批没过的人。论坛上看到有网友说，他在某消费金融公司办二次贷款，因为原按揭还款记录好，连征信都没细看，3天就批了，但利息确实高，贷30万，3年下来要还快6万利息。

还有小额贷款公司，这种得特别小心。门槛低，有些甚至不看征信，但利率吓人，年化15%以上都常见，还可能有各种手续费。之前有客户被中介拉去小额贷公司，签合同的时候没看清，除了利息还有“服务费”“担保费”，算下来年化快20%，后来还不上差点被起诉。这种渠道除非万不得已，不然千万别碰。

最后说几个注意事项，都是实打实的经验。第一，别过度负债。有人觉得房子值多少钱就能贷多少钱，结果每月还款压力太大，影响生活质量，甚至逾期。我见过最夸张的，一个客户把房子二次贷款的钱全投进股市，亏了，月供还不上，最后房子被法院拍卖，老婆也跟他离了，太不值了。第二，提前问清楚违约金。有些银行允许提前还款，但要收剩余本金1%-3%的违约金，尤其是贷款不满1年的。如果计划提前还，签合同前一定问清楚。第三，找正规渠道。别信网上那些“无抵押、秒批、不看征信”的广告，十有八九是套路贷。直接去银行网点，或者正规的金融平台咨询，比如我们希财网，都会给你讲清楚所有细节，不会藏着掖着。

总之，按揭房二次贷款是个解决资金需求的办法，但不是谁都能办，也不是办了就一定好。得先看看自己的房子余值够不够，征信、收入达不达标，再选合适的渠道，千万别脑子一热就去办。如果实在拿不准，找个专业的顾问聊聊，把情况说清楚，让他们帮你分析分析，总比自己瞎折腾强。毕竟房子是大事，一步错可能影响好多年。