房子做抵押可以贷款多少？影响额度的关键因素

最近总有人私信问我，手里的房子拿去做抵押，到底能贷到多少钱？每次遇到这个问题，我都得先反问一句：你知道你家房子现在值多少钱吗？银行认不认这个价？ 说实话，房子抵押的贷款额度，从来不是拍脑袋定的，里面藏着好几个卡点，今天我就用我这几年经手几百个抵押贷案子的经验，给大家捋捋清楚。

先说最核心的一点——房产本身值多少钱。这可不是咱们自己在中介APP上看的挂牌价，也不是邻居去年卖的成交价，得是银行认可的评估机构出的评估价。评估机构怎么算这个价？地段肯定是硬通货，市中心老破小可能比郊区大平层评估价还高；房龄也关键，20年以内的房子评估价更稳，超过30年的老房子，评估机构可能会压价；还有房子类型，商品房、公寓、别墅、商铺，评估逻辑完全不同。比如同样是100平米，住宅的评估价通常比公寓高，因为住宅流通性好，银行处置起来更方便。我见过一套二环内的老公房，房龄25年，但因为地段核心，评估价照样比郊区一套10年房龄的公寓高20%。

评估价出来了，下一步就是抵押率。简单说，就是银行愿意按评估价的百分之多少给你贷款。这可不是固定的，得看你房子是什么类型，贷款用来干什么。住宅类的抵押率通常最高，多数银行能给到评估价的50%-70%；要是商铺、写字楼这类商业用房，抵押率会低一些，一般在40%-60%；别墅更特殊，有些银行能给到60%，但如果是偏远地区的别墅，可能只能到50%。这里得提醒一句，贷款用途也会影响抵押率。比如你贷款是用来做生意（经营贷），银行可能会放宽抵押率，因为经营贷有明确的资金去向，风险相对可控；要是纯消费贷，比如买车、旅游，抵押率可能会收紧，毕竟消费用途的还款能力验证更复杂。

光看房子还不够，你的个人资质也会卡额度。银行放贷，本质是借钱给靠谱的人，房子只是兜底。征信报告上要是有逾期记录，哪怕只有一两次，银行可能会降低抵押率，比如本来能贷70%，现在只给60%；如果逾期严重，甚至可能直接拒贷。收入和负债也很关键，银行会算你的收入负债比，比如你每月收入2万，现有贷款月供8000，那新增的抵押贷月供就不能超过1.2万（通常要求收入能覆盖所有负债月供的2倍以上）。我之前有个客户，房子评估价150万，抵押率70%按理说能贷105万，但他每月收入只有8000，现有负债月供5000，最后银行只批了80万，就是因为收入不够覆盖月供。

还有个容易被忽略的点——贷款机构的隐形门槛。不同银行、不同贷款产品，对额度的限制可能天差地别。比如国有大行资金成本低，但风控严，抵押率可能卡得死，评估价100万最多给70万；股份制银行或城商行，为了抢客户，可能把抵押率放宽到75%，但利率会稍高一点。甚至同一家银行，不同支行的政策都可能有差异，有些支行对本地房产更友好，有些则偏爱优质学区房。我建议大家多跑两家机构问问，别盯着一家死磕，有时候换个银行，额度可能就差出十几万。

可能有人会问：那我能不能自己先算个大概？ 其实有个简单公式：贷款额度≈评估价×抵押率。比如你家房子评估价180万，要是住宅，按70%抵押率算，大概能贷126万；要是商铺，按50%算，就是90万。不过这只是理论值，实际批下来可能会少，因为银行还会扣掉一些风险缓冲，比如评估价180万，银行可能按175万来算抵押率，最后贷122.5万。

最后说句掏心窝子的话：别总想着能贷多少，先想贷了能不能还。抵押贷期限通常1-20年，每月月供不是小数目。我见过有人为了多贷20万，硬着头皮选了高利率的产品，结果月供压力太大，最后差点逾期。所以算额度的时候，把月供也一起算进去，确保收入能稳稳覆盖，这比多贷几万块重要得多。

总之，房子抵押能贷多少，是评估价、抵押率、个人资质、机构政策共同作用的结果。想知道具体数，最直接的办法是先找两家评估机构初评一下，再拿着初评报告去银行预审，这样心里就有底了。