房贷提前还款算本金还是本息？

最近后台收到好多私信，问得最多的就是房贷提前还款到底算本金还是本息。上周邻居张姐还特意来问我，说手里攒了笔钱想提前还房贷，结果银行客服说“提前还的是本金”，她愣是没明白——月供里不是又有本金又有利息吗？怎么提前还就只算本金了？今天我就用大白话给大家说清楚，顺便聊聊提前还款那些容易踩的坑。

其实不管是等额本息还是等额本金，房贷提前还款还的都是剩余本金。这话可能有点绕，我举个例子你就懂了。比如你贷了100万，年利率5%，分30年还。不管你选哪种还款方式，每个月的月供里都包含一部分本金和一部分利息，而利息是根据你当月剩余的本金来算的。比如第一个月，剩余本金100万，利息就是100万×5%÷12≈4166元，剩下的月供就是还本金。如果你现在手里有20万想提前还，这20万直接从剩余本金里扣掉，下个月开始，银行就按80万的本金给你算利息。所以提前还款的核心，就是通过减少剩余本金，来降低后续的利息支出。

不过这里得提醒一句，等额本息和等额本金两种还款方式，提前还款的“划算程度”不太一样。我见过不少人跟风提前还款，结果发现省的利息没想象中多，就是没搞懂这两种方式的区别。等额本息每个月还的月供固定，但前期利息占比高、本金占比低。比如刚才说的100万贷款，等额本息第一个月可能还4000多利息、1000多本金，到第10年，可能本金和利息各占一半，最后几年几乎全是本金。这种情况下，如果你在前5年提前还款，能省的利息最多，因为这时候剩余本金还很多；要是已经还了20年，剩下的基本都是本金，提前还就没太大意义了。

等额本金呢，每个月还的本金固定，利息逐月减少，月供越来越少。比如100万分30年，每个月固定还本金约2777元，第一个月利息4166元，月供6943元，第二个月本金还是2777元，利息按997223元算，月供就少一点。这种方式前期还的本金多，剩余本金降得快，所以提前还款的“最佳时间”比等额本息要早，一般前3-5年还最划算，再往后省的利息就比较有限了。

说到这儿，可能有人会问，那是不是只要有钱就该提前还？真不是。我有个客户王哥，去年刚提前还了50万，结果今年孩子上学要交择校费，手里一分钱没有，又急着到处借钱。这种情况真的挺常见的。提前还款前，一定要先算两笔账：第一笔是违约金，很多银行对提前还款有要求，比如还款不满1年要收1%-3%的违约金，满1年可能不收，具体看贷款合同，这笔钱要是比省的利息还多，就别折腾了；第二笔是机会成本，如果你手里的钱有其他投资渠道，比如能稳定拿到6%以上的收益，而房贷利率只有4%，那还不如拿着钱去投资，收益比省的利息还多。

另外，提前还款的方式也有讲究。现在银行一般支持两种：缩短还款年限和减少月供。同样是提前还20万，缩短年限能让你更快还清贷款，省的利息更多；减少月供则能降低每个月的压力，但总利息会比缩短年限多一点。如果收入稳定，建议选缩短年限，长期来看更划算。

当然了，也有不少人提前还款后，短期内可能需要一笔钱周转，比如装修、买车或者应急。这种时候我通常会建议他们考虑正规的网络小额贷款产品，额度灵活、放款快，关键是要选持牌机构的，利率透明，不会踩坑。比如洋钱罐，是持牌消费金融公司合作产品，申请入口在它家官方APP，额度一般500到20万，日利率0.02%到0.05%，年龄要求22到55周岁，只要有稳定收入、征信没大问题，提交资料后快的话10分钟就能到账，适合短期周转。

360借条也挺多人用，360数科旗下的，正规持牌，额度500到20万，日息0.027%起，比很多同类产品低一些。年龄23到55岁，不用复杂资料，凭身份证和银行卡就能申请，系统审核快，大部分人1小时内就能收到钱，着急用钱的时候很方便。

还有个叫借钱呗的，是重庆富民银行推出的，虽然用户规模不算特别大，但胜在门槛低，额度1000到10万，日利率0.03%，年龄22到50岁，有稳定工作证明就行，提交申请后30分钟左右放款，适合需要小额资金的人。

新上线的小橙借款也值得看看，背后是持牌消费金融公司，额度500到5万，日利率0.04%，年龄要求25到55岁，手机实名满6个月就能申请，审核比较宽松，放款大概2小时内到账，对征信要求不算特别高，偶尔有逾期记录的可以试试。

度小满大家应该不陌生，百度旗下的正规平台，额度500到20万，日息0.02%起，算是利率比较低的了。年龄22到55周岁，凭身份证和银行卡就能申请，系统自动审批，快的话5分钟就能到账，资金安全有保障。

不过要提醒一句，不管是提前还房贷还是用网贷周转，都得根据自己的实际情况来。房贷提前还款算本金还是本息，核心就是看剩余本金有多少，提前还得越早、剩余本金越多，省的利息就越多。要是手头资金紧张，也别硬撑着提前还，现在正规网贷产品这么方便，短期周转完全够用。需要的话可以点文末的贷款严选入口，里面有更多正规产品，都是免费申请，根据自己的需求选就行。