房贷利率是固定的吗？固定与浮动利率区别解析

最近后台收到不少留言，问房贷利率是固定的吗？。作为做了十几年贷款咨询的人，我得说这个问题没有标准答案，因为房贷利率的固定与否，全看你签合同时选的类型。今天就仔细聊聊这个话题，帮你弄明白哪种更适合自己。

先说固定利率房贷。这种就是你和银行签合同的时候，约定一个利率，比如4.9%，然后从你开始还款到贷款结清，不管市场上利率怎么变，你的贷款利率都不会动。每个月的月供里，利息部分是固定的，本金慢慢还，所以月供金额也基本固定（除非提前还款）。这种方式的好处是稳，适合那些不想操心利率波动的人，比如收入比较稳定、不喜欢冒险的家庭。但它也有缺点，比如如果签合同后市场利率一路往下走，别人的月供都少了，你还是按原来的利率还，心里可能会有点不平衡。我见过有客户2019年签了5.88%的固定利率，后来LPR一路降到3.85%，每次聊到月供都忍不住叹气，说早知道选浮动了。

再看浮动利率房贷。现在大部分银行的浮动利率都是和LPR挂钩的。LPR是贷款市场报价利率，每个月20号左右由央行公布，有1年期和5年期以上两种，房贷一般用5年期以上LPR。银行会在LPR的基础上给你加个基点，比如LPR是3.85%，银行给你加55个基点，那你的利率就是3.85%+0.55%=4.4%。这个加点部分在整个贷款期限内是固定的，但LPR会变，所以你的房贷利率也会跟着变。比如下个月LPR降到3.8%，你的利率就变成3.8%+0.55%=4.35%，月供里的利息就会少一点。

这里得说清楚，浮动利率的调整不是实时的。一般合同里会约定重定价日，可能是每年1月1日，也可能是贷款发放日对应的日期。比如你贷款是3月10号放的，重定价日选了3月10号，那每年3月10号会根据上一个月的LPR调整你的利率。所以月供不是每个月都变，而是按约定的周期调整。像2023年LPR降了两次，不少选浮动利率的客户，在2024年1月重定价后，月供确实少了不少，有的每个月能省两三百，一年下来也不是小数目。

那到底选固定还是浮动？这得结合你的贷款期限和对利率走势的判断。如果你贷款期限很长，比如30年，未来利率走势很难说，固定利率能给你一个确定的还款额，适合追求稳定的人。如果你觉得未来几年利率可能会下降，比如现在LPR处于相对高位，那浮动利率可能更划算，能跟着享受到降息的红利。不过要注意，浮动利率也可能涨，如果LPR上升，你的月供就会增加，所以得考虑自己的还款能力能不能承受这种波动。比如收入不稳定的自由职业者，可能就不太适合浮动利率，万一利率涨了，月供压力会突然变大。

另外，不管选哪种利率，你的个人资质也会影响最终的利率水平。比如征信好、收入稳定的客户，银行可能会给更低的加点；买首套房比二套房的利率通常也更低。这些都是签合同前需要和银行客户经理详细沟通的，别不好意思多问，毕竟房贷一还就是二三十年，细节不搞清楚，后面可能要吃暗亏。

所以回到开头的问题，房贷利率是不是固定的？答案是：如果你选固定利率，那就是固定的；选浮动利率，就是会变的。没有绝对的好坏，关键看你的还款规划、风险承受能力和对市场的判断。建议大家签合同前多了解当前的LPR走势，结合自己的情况和银行客户经理详细沟通，再做决定。