房贷利率选固定还是浮动？看完这篇不纠结

最近不少购房者来问我，买房办贷款时卡在了利率选择上——固定利率和浮动利率，到底哪个更划算？其实这个问题没有标准答案，得结合自己的情况来。今天我就从利率本质、适用人群、当前市场环境几个方面，跟大家掰开揉碎了说，帮你找到适合自己的选项。

先说说固定利率。顾名思义，就是你跟银行签合同的时候，利率是多少，未来二三十年还贷款，这个利率都不变。比如你贷100万，利率5%，不管以后央行加息还是降息，你的月供就是按5%算。这种方式最大的好处是稳，每个月还多少钱，清清楚楚，不用操心市场利率怎么变。对那些不喜欢不确定性、每个月生活费都要精打细算的人来说，固定利率就像给房贷上了保险，能睡得踏实。

不过固定利率也有缺点。如果签合同的时候利率本身就比较高，或者后来市场利率一路下降，你就只能眼睁睁看着别人的月供减少，自己还得按原来的高利率还。比如2019年之前，不少人签的固定利率在5.8%以上，后来LPR降了好几次，现在很多浮动利率都到了4.2%左右，这些固定利率的购房者，每个月要比别人多还不少钱，心里确实有点不是滋味——这是我做这行这么多年，常听到的后悔声。

再看浮动利率。现在咱们房贷的浮动利率，基本都是以LPR（贷款市场报价利率）为基准，银行会在LPR基础上加点，这个加点数一旦确定就不变了，但LPR每个月会调整（不过实际房贷利率调整一般是按年，比如每年1月1日根据上一年12月的LPR调整）。比如你签合同时LPR是4.6%，银行加50个基点，那你的利率就是5.1%；如果下一年LPR降到4.4%，你的利率就变成4.9%，月供自然会减少。

浮动利率的优势很明显：如果市场利率下行，你能跟着享受到降息红利，少还利息。但缺点也一样突出——如果LPR涨了，你的月供就会增加。我记得2017、2018年那两年，LPR（当时还叫基准利率）上行，不少浮动利率的客户每个月多还几百块，有人甚至来问我能不能改成固定利率，可惜合同签了就改不了。

那到底怎么选？我总结了几个关键因素，你可以对着自己的情况一条条看。

第一个是当前的利率水平。如果现在LPR处于历史低位，未来上涨的可能性比下降大，那固定利率更稳妥。比如2023年以来LPR降了好几次，现在5年期以上LPR到了4.2%左右，算是近十年比较低的位置了。这种时候选固定利率，能把低利率锁住，就算以后涨了也跟你没关系。反过来，如果现在利率处于高位，比如前几年5%以上的时候，那选浮动利率，赌未来降息，可能更划算。

第二个是贷款期限。如果你贷的时间短，比如5年、10年，那不管固定还是浮动，利率波动的影响都有限，因为总共就还没几年。但如果是20年、30年的长期贷款，利率波动周期长，万一中间遇到利率大涨，浮动利率的压力就大了。我一般建议贷款期限超过15年的朋友，优先考虑固定利率的稳定性。

第三个是你的风险承受能力。如果你每个月的月供占家庭收入的比例比较高，比如超过40%，那最好选固定利率。因为一旦利率上涨，月供增加，可能会影响正常生活。但如果月供只占收入的20%、30%，就算利率涨了，多出来的几百块钱对你来说压力不大，那浮动利率可以考虑，毕竟有降息省利息的机会。

第四个是你对经济形势的判断——当然，咱们普通老百姓不用去研究GDP、CPI这些，就看你自己未来的收入预期。如果你的工作稳定，收入每年还能涨点，那利率波动对你影响小；如果你的工作行业波动大，或者你是自由职业者，收入不稳定，那固定利率的稳对你来说更重要，至少月供不会突然增加。

说到底，固定利率和浮动利率没有绝对的好坏，就像买衣服，合身最重要。如果你怕麻烦、讨厌变化，那就选固定利率，图个安心；如果你能接受月供波动，想赌一把未来利率下降，那就选浮动利率。不过有一点要提醒：一旦签了合同，利率类型就改不了了，所以做决定前一定要想清楚自己的需求。