房贷选20年还是30年？这样选不吃亏

说实话，每次陪人去银行签房贷合同，这个问题总能让客户纠结半天。选20年吧，想着总利息能少点；选30年呢，又觉得月供压力小，手里能多留点活钱。其实这两种期限没有绝对的好坏，关键得看你自己的情况——收入稳不稳定、每月能承受多少还款压力、对未来的钱袋子有没有规划。今天我就从几个实际角度给你掰扯清楚，看完你心里就有数了。

先说说最直观的月供和总利息。就拿常见的贷款100万来说，假设年利率4.0%，用等额本息还款（大部分人会选这个）。20年期限的话，每月要还6059元，总共要还利息45.4万；要是选30年，每月还款一下子降到4774元，月供少了1285元，但总利息会涨到71.8万，比20年多了26.4万。你可别觉得不就差两千来块利息吗，26万可不是小数目，够普通人攒好几年了。

但月供差的这1285元，对生活质量的影响真不小。我见过刚工作没几年的小夫妻，咬咬牙选了20年，结果每月工资到手先划走6000多还房贷，剩下的钱连房租（如果还没交房的话）、吃饭、交通费都紧巴巴，更别说偶尔想出去吃顿好的、买件新衣服了。有个客户跟我吐槽，选了20年后，连每年一次的家庭旅行都取消了，感觉日子被房贷捆死了。反过来，选30年的话，每月少还一千多，手头能松快不少。你想想，这些钱拿来给孩子报个兴趣班、自己报个技能课，或者存起来应急，不都挺好？

再说说未来的变化。刚买房那几年，很多人的收入可能还在起步阶段，这时候选30年，月供压力小，能给生活留足缓冲空间。等过个五年十年，收入上去了，说不定职位也升了，那时候手里有闲钱，完全可以提前还款。比如你贷款100万选了30年，第五年攒了20万提前还进去，剩下的贷款重新算年限，利息一下子就能少掉一大截，说不定最后总利息比一开始选20年还低。但要是你一开始就选了20年，月供压得紧，手里没余钱，想提前还都没机会。

不过，要是你现在收入就很稳定，而且远高于月供——比如月供6000，你月薪2万以上——那选20年真的更划算。我有个做程序员的客户，年收入30多万，贷款150万直接选了20年，他说每月还8000多，对我来说不算啥，早点还完心里踏实。确实，这种情况下，高月供不会影响生活质量，还能少付二十多万利息，相当于白赚一笔。

还有个点得提醒你：别忽略通货膨胀。现在的100块和30年后的100块，购买力肯定不一样。30年的月供虽然看起来还得久，但越往后，每月还4774元的压力其实越小。比如现在你觉得4774元占工资的三分之一，十年后工资涨了，可能只占四分之一，甚至五分之一。而20年的月供，前十年压力最大，那会儿的钱可真金贵。

当然，选30年也有要注意的地方。要是你平时花钱没规划，手里留太多闲钱反而容易乱花，那还不如选20年，逼着自己强制储蓄。另外，得看看你贷款的银行对提前还款有没有限制，比如有的银行要求还款满一年才能提前还，或者提前还得收违约金（不过现在大部分银行违约金都取消了，这点可以提前问清楚）。

说到底，选20年还是30年，核心就看这三点：一是你现在每月能稳稳拿出多少钱还房贷，别让还款占收入的比例超过50%（最好控制在30%以内，生活才不憋屈）；二是你对未来收入有没有信心，要是工作处于上升期，选30年更灵活；三是你会不会理财，要是手里的钱能找到年化收益超过房贷利率的投资（比如靠谱的理财、基金，或者自己做生意），那选30年把钱拿去生钱，比提前还房贷划算。

所以啊，别听别人说选20年利息少就是好，也别觉得30年压力小就无脑选。把自己的工资条、每月固定支出（房租、水电、吃饭、保险这些）拉个清单，算算能承受的月供上限，再想想未来三五年的职业规划——是打算跳槽加薪，还是可能创业、生孩子？想清楚这些，答案自然就出来了。