房贷等额本息提前还款最佳时间及省钱技巧

最近有不少朋友问我，还房贷还到第五六年，手头攒了笔钱，想提前还部分房贷，却不知道现在到底合不合适。其实等额本息提前还款的时间点，确实是个大学问，踩对了能省不少利息，踩错了可能白忙活一场。

先说说等额本息是咋回事。咱们办房贷时选等额本息，每月还款额是固定的，但里面的本金和利息占比一直在变。刚还款的前几年，你每月还的钱里，利息能占大头，本金可能就只有一小部分。比如贷款100万，年利率5%，30年期限，第一个月的利息差不多要4166元，本金可能才1000出头；还到第五年，每月利息可能降到3800元左右，本金慢慢涨到1300多；越往后，本金占比越高，利息占比越低，到最后几年，可能每月还的基本都是本金了。

正因为这种前息后本的特点，提前还款的最佳时间，其实就藏在还款周期的前1/3里。打个比方，如果你贷了30年，那前10年就是黄金窗口期；要是贷了20年，前7年左右比较划算；25年的话，前8到9年可以重点考虑。为啥是这个区间？因为在前1/3的时间里，你总共还的利息还没到总利息的一半，这时候提前还一笔本金，相当于把后续要还的利息砍掉一大块，能实实在在减少总利息支出。

举个例子，30年的房贷，你要是在第5年提前还10万本金，剩下的贷款重新计算月供或缩短期限，总利息可能能省十几万；但要是等到第15年才提前还，这时候你已经还了一多半的利息，剩下的基本是本金了，提前还10万，可能也就省两三万利息，性价比就低多了。

不过，也不是所有人都得卡着前1/3这个点。得结合自己的实际情况看。比如，你手里的钱有没有更好的用途？要是这笔钱拿去理财，年化收益能稳定超过房贷利率，那不如先不提前还，用收益覆盖利息，说不定还能多赚点。反过来，要是钱放在手里只能吃活期利息，那提前还款肯定更划算。

还有个细节得注意，提前还款前一定要问银行有没有违约金。不同银行规定不一样，有的银行要求还款满1年才能提前还，不满1年要收违约金，有的满3年就不收了。这些都得提前打电话问清楚，别兴冲冲去还了，结果多掏一笔冤枉钱。

另外，要是你已经还了超过1/3的贷款期限，比如30年贷还了15年，这时候要不要提前还？我建议你先看看自己的还款计划表。这时候剩下的本金占比已经很高了，利息没多少了，提前还能省的利息有限。除非你就是想早点无债一身轻，图个心理踏实，不然从财务角度看，可能不是最优选择。

最后提醒一句，决定提前还款前，最好自己算笔账。你可以登录手机银行，找到房贷明细，看看最近几个月的还款里，本金和利息各占多少。要是利息占比还在50%以上，那赶紧行动；要是利息占比已经降到30%以下，就得好好掂量掂量了。