40万20年房贷月供多少？计算方法及影响因素

最近帮朋友看房贷方案，她准备贷40万，分20年还，一直纠结月供会不会压力太大。其实房贷月供多少，不是拍脑袋算的，得看用哪种还款方式，利率是多少，这些因素都会直接影响每个月要还的钱。今天我就仔细拆解一下，40万20年房贷的月供到底怎么算，大家也能对着自己的情况套一套。

先说最常见的两种还款方式：等额本息和等额本金。这两种方式，月供差得还不少，得分开算才清楚。

先讲等额本息，这种方式每个月还的钱是固定的，本金和利息的比例会慢慢变，前期还的利息多、本金少，后期反过来。计算公式有点复杂，但记不住公式也没关系，关键是知道怎么算。公式是：月供=本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷【(1+月利率)^还款月数-1】。这里的^是次方的意思，20年就是240个月，所以还款月数是240。

假设现在房贷利率是3.45%（最近不少城市首套房利率大概在这个水平，具体以银行审批为准），先把年利率换算成月利率，3.45%÷12≈0.2875%。那40万本金，20年，代入公式：月供=400000×0.2875%×(1+0.2875%)^240÷【(1+0.2875%)^240-1】。算下来，月供大概是2265元。每个月固定还这么多，对收入稳定的人来说，压力比较好控制。

另一种是等额本金，这种方式每个月还的本金固定，利息逐月减少，所以月供会慢慢变少。计算公式是：月供=（总本金÷还款月数）+（总本金-已还本金累计额）×月利率。还是40万20年，月利率0.2875%，第一个月的月供就是（400000÷240）+400000×0.2875%≈1666.67+1150=2816.67元。第二个月开始，本金还了1666.67元，剩下本金398333.33元，利息就是398333.33×0.2875%≈1145.26元，月供≈1666.67+1145.26=2811.93元，比第一个月少了约4.74元。之后每个月都比上月少还一点，最后一个月的月供大概是1671.41元。

从总利息来看，等额本息20年下来总利息约14.36万（2265×240-400000），等额本金总利息约13.83万，等额本金比等额本息少还约5300元。不过等额本金前期月供高，对首付后手头资金不多的人来说，压力可能大一些。

除了还款方式，利率是影响月供的关键因素。现在房贷利率一般是LPR加点形成的，比如当前5年期以上LPR是3.45%，如果银行给你加点55个基点（1基点=0.01%），实际利率就是3.45%+0.55%=4.0%。这时候再算等额本息，月利率4.0%÷12≈0.3333%，月供就变成400000×0.3333%×(1+0.3333%)^240÷【(1+0.3333%)^240-1】≈2436元，比3.45%利率时多了171元，总利息也会多4.1万左右。所以签贷款合同前，一定要问清楚银行给的具体利率是多少，别光看LPR基准。

还有个容易忽略的点是利率调整。如果你的房贷是浮动利率，每年重定价日（一般是1月1日或贷款发放日）会根据最新LPR调整利率，月供也会跟着变。比如今年LPR降了，明年月供就可能少还点；要是LPR涨了，月供也会增加。所以月供不是一成不变的，得有这个预期。

那怎么自己算月供呢？除了按公式手动算，现在网上有很多房贷计算器，输入贷款金额、年限、利率、还款方式，就能直接出结果，方便又准确。我建议大家算的时候，多试几个利率场景，比如当前利率、假设利率上浮或下降0.5%，看看月供差异有多大，心里有个数。

最后提醒一句，选还款方式别只看月供多少，得结合自己的收入情况。如果目前收入高，或者未来几年收入有增长空间，等额本金能省点利息；如果收入比较稳定，或者首付后需要留钱装修、应急，等额本息的固定月供可能更合适。最重要的是，月供别超过家庭月收入的50%，留够生活开支和应急资金，不然日子会过得紧巴巴。