认房又认贷是什么意思？作用有哪些？

最近总有人在后台留言问我，认房又认贷”到底是个啥，每次听银行或者中介提起，都觉得像听天书。其实这个词跟咱们买房贷款关系特别大，今天就掰开揉碎了说，保证你听完就明白。

先说说认房”。这词儿字面意思挺直接，就是看你有没有房。但这里的房”不是随便看的，得看具体城市的政策——有的城市只认你在本地的房产，不管你在外地有多少套房；有的城市则认全国范围内的房产，只要在国家房产登记系统里能查到你名下有房，就算数。比如你在老家有套房，现在想在工作的城市买房，要是这个城市执行认房”且认全国房产，那你就算有房的人。

再来说认贷”。这个比认房”稍微绕一点，它查的不是你有没有房，而是你有没有住房贷款记录。不管你之前的房贷是商业贷款还是公积金贷款，也不管你现在还清了没，只要征信报告里有过住房贷款的记录，就算认贷”的范围。哪怕你十年前买过房，后来把房卖了、贷款也还清了，征信上的贷款记录还在，再买房时银行照样会认定你有过贷款记录。

那认房又认贷”合在一起是啥意思？简单说，就是银行在审批你的房贷时，会同时查两件事：一是你在当地有没有房（按当地政策认定范围），二是你有没有住房贷款记录（全国范围内的）。只要这两件事里有一件符合，你再买房就会被算作第二套房”，甚至多套房”，贷款政策就会按二套房来执行。

举个不涉及具体人的例子：你在A市有套房（没贷款），现在去B市买房，B市如果执行认房又认贷”且认全国房产，那银行一查你名下有房，就算二套房；或者你之前有过房贷（哪怕房卖了、贷款还清了），现在买房，银行查到你有贷款记录，也算二套房。只有既没房、又没房贷记录的人，买房才算首套房。

说完是啥意思，再聊聊它的作用。这政策可不是随便定的，主要有三个实实在在的作用。

第一个作用是帮刚需和投机客划清界限。首套房贷款政策通常更宽松：首付比例低（现在很多城市首套首付20%-30%），贷款利率也低（比如LPR基础上减点）；而二套房首付比例高（不少城市要40%-60%），利率也高（LPR基础上加点）。认房又认贷”通过严格认定首套房资格，让真正没房、没贷过款的刚需群体能以更低成本买房，避免被有房有贷的投机者挤占首套房名额，刚需上车更容易。

第二个作用是稳定房价。这些年大家都知道，房价过快上涨很多时候是投机炒房带起来的——有人手里好几套房，还想继续买，用低首付撬动多套房，推高房价。认房又认贷”提高了二套房的购房成本，炒房的人觉得不划算，就会减少买房，市场上的购房需求更接近真实居住需求，供需平衡了，房价自然就难再大起大落。

第三个作用是降低银行的贷款风险。二套房首付比例高，意味着购房者自己掏的钱更多，杠杆率更低。比如买一套300万的房，首套房首付30%是90万，二套房首付50%就是150万。购房者自己出的钱越多，还款压力相对就小，断供的可能性也低，银行放贷就更放心，坏账风险自然就降下来了。

不过这里得提醒一句，不同城市的认房又认贷”执行细节可能不一样。有的城市认房”只认本地，认贷”也只认本地贷款记录；有的城市则认全国房产和全国贷款记录。所以买房前最好先问清楚当地银行的具体政策，别想当然以为自己是首套房，结果申请贷款时才发现被认定为二套房，影响首付和利率。

其实认房又认贷”本质上是房地产调控的一种工具，目的就是让房子回归住”的属性，而不是炒”的工具。对咱们普通购房者来说，搞懂这个政策，能帮你提前判断自己属于首套还是二套，计算清楚买房成本，避免白跑一趟银行。