房贷为什么还的大部分是利息？原因解析

很多朋友跟我聊起房贷，都会问为什么每个月还的钱里，大部分都是利息？其实这个问题不复杂，主要和房贷的还款方式还有计息规则有关。

首先，房贷的利息计算是基于剩余本金的。也就是说，银行每个月算利息时，不是按你最初借的总金额，而是按你还没还清的本金来算。比如你刚贷完款，第一个月还款前，剩余本金还是全部，所以这个月的利息就比较多；等你还了第一个月的钱，里面有一小部分是本金，第二个月的剩余本金就少了，利息也跟着少一点。

然后，大家常用的等额本息还款方式，每个月的还款额是固定的。这就导致前期剩余本金多的时候，利息占还款额的比例很大，本金占比很小。比如第一个月，利息可能占了七八成，本金只有两三成；慢慢的，剩余本金越来越少，利息占比会逐渐下降，本金占比越来越高。到了后期，利息可能只占一成左右，大部分都是本金。

至于等额本金，每个月还的本金是固定的，利息随剩余本金减少而减少，所以每个月还款额会递减。这种方式前期还的本金多，利息占比相对少，但前期还款压力大，所以很多人更愿意选等额本息。

如果想减少利息支出，提前还款是个可行的办法。不过提前还款要选对时机，最好在还款前期做，因为这时候剩余本金多，提前还能省不少后续利息；要是到了后期，本金已经还得差不多了，利息也剩得不多，提前还的意义就不大了。另外，提前还款前一定要问清楚贷款银行，有些银行会收违约金，有些则不会，确认好再操作更合适。

其实房贷利息占比的变化，核心就是剩余本金的变化。搞懂这个逻辑，就能明白为什么前期还的大部分是利息了。