公积金利率和商贷利率差多少？2025年最新对比

最近后台总有读者问我，买房选公积金贷款还是商业贷款，最纠结的就是利率问题——这两种利率到底差多少？今天我就结合2025年的最新利率情况，给大家掰扯清楚，毕竟差的可不止是数字，背后是真金白银的利息差额。作为在贷款行业摸爬滚打了十多年的人，我经手过不少购房贷款案例，对这个问题太熟悉了，咱们一点点说透。

先说公积金贷款的利率。它的利率是由央行统一规定的，调整频率不高，2025年的最新标准很明确：首套房公积金贷款年利率3.1%，二套房是3.6%。不管你在哪个城市，只要是纯公积金贷款，利率基本就按这个来，除非国家有统一调整，这点倒是省心。

再来看商业贷款。商贷利率的构成和公积金不一样，它是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加上银行的加点形成的。2025年8月最新的5年期以上LPR是3.85%，但具体到每个人的商贷利率，还得看银行的加点。一般来说，首套房商贷利率，不同城市、不同银行会在LPR基础上加点10-60个基点（1个基点等于0.01%），算下来就是3.95%-4.45%；二套房的加点更高，通常在60-100个基点，利率大概在4.45%-4.85%。当然，具体加点多少，还和你的个人征信、收入稳定性、购买的房屋类型有关，资质好的客户可能拿到更低的加点，这点得提前和银行沟通清楚。

这么一看，利率差就很明显了。首套房方面，公积金3.1%，商贷按中间值4.2%算，直接差了1.1个百分点；二套房公积金3.6%，商贷按中间值4.65%算，差了1.05个百分点。如果商贷利率更高，比如首套房遇到4.45%的情况，那和公积金3.1%的差就是1.35个百分点，这个差距就更大了。

光说百分点可能没概念，举个例子大家更清楚。假设贷款100万元，期限30年，等额本息还款。如果用公积金贷款（首套3.1%），月供是4270元，总利息约53.7万元；如果用商贷（首套4.2%），月供是4890元，总利息约76万元。这么一算，商贷比公积金贷款月供多620元，总利息多22.3万元。要是贷款金额更高，比如150万元，30年期，公积金总利息约80.6万元，商贷总利息约114万元，差额能达到33.4万元。说实话，每次算这些数字，我都觉得公积金贷款对普通购房者来说，真的是实实在在的福利，能减轻不少压力。

为什么会有这么大的差异？主要是两者的性质不同。公积金贷款是国家住房保障体系的一部分，由各地住房公积金管理中心发放，利率由央行统一制定，目的是支持刚需购房，所以利率低且稳定；商业贷款则是商业银行的盈利性业务，利率根据市场资金成本（LPR）和风险情况调整，银行需要覆盖资金成本和风险，所以利率自然比公积金高。而且商贷利率受LPR波动影响更大，比如前几年LPR下降，商贷利率跟着降，要是未来LPR上升，商贷利率也可能涨，但公积金利率调整频率低，近几年基本稳定在3.1%-3.6%区间，这点对购房者来说更有确定性。

不过要注意，公积金贷款不是想贷多少就能贷多少。各地公积金中心都有最高贷款额度限制，比如有的城市单人最高贷60万，双人最高贷100万，要是房价高，贷款金额超过公积金额度，就需要组合贷款——公积金贷款部分用公积金利率，剩下的用商贷利率。这种情况下，总利息差额就要分开算，比如贷款150万，公积金贷100万，商贷50万，那总利息就是公积金部分利息加上商贷部分利息，和纯商贷比，还是能省不少，但比纯公积金贷款的差额小一些。另外，要是你已经有过公积金贷款且未结清，可能无法再用公积金贷款，或者二套房利率会上浮，这些也要提前了解清楚当地的政策。

所以，公积金利率和商贷利率的差额，具体要看是首套房还是二套房，以及商贷的实际加点情况，但总体来说，首套房差1%-1.35%，二套房差1%左右，对应的总利息能差几十万。如果你有缴纳公积金，买房时优先用公积金贷款，能省不少钱；要是额度不够，组合贷也是不错的选择。提前算清楚这笔账，购房决策才能更理性。