提前还房贷减年限还是减月供？选错利息差几万

最近整理后台留言，发现提前还房贷的问题总能引起热烈讨论，其中问得最多的就是：手里攒了笔钱想提前还房贷，银行说可以选减年限或者减月供，到底哪个更划算？作为每天跟房贷政策打交道的人，我得说这个选择真不是拍脑袋就能定的，选错了可能多付几十万利息，今天就用大白话给你讲清楚，看完你就知道该怎么选了。

先把这两种方式的区别说明白。减年限，就是保持现在的月供金额不变，把剩下的贷款年限缩短。比如原来贷30年，现在提前还10万，年限可能就变成20年，每个月还是还那么多钱，但总的还款时间少了10年。减月供呢，就是贷款年限不变，把每个月的还款金额降低。比如原来月供5000，提前还10万后，月供可能变成4000，还是还30年，但每个月压力小了。

这两种方式最核心的差别，其实是利息。我拿身边一个客户的真实案例给你算笔账：他2020年贷了120万，年利率5.2%，等额本息30年，月供6712元。到今年已经还了3年，剩余本金还有110万，最近想提前还20万，现在纠结选哪种方式。

如果选减年限，剩余本金变成90万，银行重新计算后，年限可以从27年缩短到18年，月供调整为6853元（比原来略高一点，因为剩余本金少了但年限短了）。我帮他算了下，原来剩下27年的总利息约85万，现在18年总利息约48万，直接省了37万利息。

如果选减月供，剩余本金90万，年限还是27年，月供会降到5458元（比原来少了1254元）。但总利息呢？还是约65万，比减年限多了17万利息。

你看，光利息就差了17万，这还不算小数目。所以单从省钱角度，减年限肯定更划算，因为时间越短，利息滚得越少。

但也不是所有人都适合减年限。我接触过一个客户，夫妻俩都是普通上班族，月供占家庭收入的60%，每次还月供都得紧衣缩食。后来他们提前还了15万，坚决选了减月供，月供从7000降到5500，压力一下子小了很多。他跟我说：“省利息是好，但我现在更需要每个月能多留点钱给孩子报兴趣班，给老人买药。”这种情况就该选减月供，毕竟生活质量比多省点利息更重要。

还有种情况要注意，如果你打算提前还款后几年内可能换房、创业，或者有孩子上学、买车等大额支出计划，那减月供可能更灵活。因为月供低了，每个月能攒下的钱更多，手里有现金流应对突发情况。我有个朋友提前还房贷时选了减年限，结果第二年想辞职创业，手里没钱差点放弃，后来还是找亲戚借的钱，现在说起这事还后悔：“当时要是少还点月供，手里留着钱，哪用这么折腾。”

当然，选之前还有几个细节得搞清楚。第一，问银行能不能自由选。有些银行规定提前还款只能减年限，或者只能减月供，尤其是公积金贷款，政策可能更严，提前打电话问清楚，别白跑一趟。第二，算违约金。虽然现在很多银行取消了提前还款违约金，但部分银行对还款时间有要求，比如不满1年提前还，要收1个月利息，这笔钱也得算进成本里。第三，看利率。如果你的房贷利率很低，比如3.5%以下，甚至比现在的理财利率还低，那提前还款本身可能就不是最优选择，不如把钱拿去理财，收益说不定比利息省得多。

说到底，没有绝对正确的选择，只有适不适合自己的选择。如果你现在收入稳定，月供压力不大，未来5年也没啥大额支出，那就选减年限，踏踏实实地少付利息；如果你月供已经让生活紧绷，或者未来需要灵活用钱，就选减月供，给自己留条缓冲带。

我见过太多人跟风选减年限，结果每个月为了月供不敢换工作、不敢生病；也见过有人盲目选减月供，后来发现多付的利息够买辆新车。所以选之前，把自己的收入、支出、未来规划都列出来，算笔明白账，比听别人说“哪个更划算”靠谱得多。毕竟房贷是几十年的事，适合自己的才是最好的。