房贷提前还一部分后利息重新算吗？计算方式详解

前几天在小区业主群里看到有人争论，一个说提前还了10万房贷，月供没怎么变但总利息少了不少；另一个说自己提前还了20万，月供降了一大截，利息却没少多少。其实他们争论的核心，就是“提前还一部分房贷后利息到底怎么算”。作为天天跟房贷打交道的人，今天我结合这几年帮客户处理过的真实案例，把这事说透。

先直接给答案：会重新算。房贷利息的计算逻辑很简单，就是“剩余本金×贷款利率×时间”。你提前还一部分钱，本质上是减少了剩余本金，利息的“基数”变小了，自然要重新计算。但具体怎么算，不同银行、不同还款方式，差别可不小。

最常见的重新计算方式有两种，我拿真实案例给你看。去年有个客户王姐，2020年贷了120万，年利率5.1%，期限30年，等额本息，月供大概6488元。还了3年，剩余本金还有112万左右。今年她手里有笔闲钱，想提前还30万，银行给了两个方案。

第一个方案是“缩短还款期限”，保持月供基本不变。剩余本金变成82万后，按5.1%利率重新算，期限能从原来的27年缩短到15年左右，月供变成6520元（比原来略高一点，因为本金减少但期限大幅缩短）。原来剩下的27年总利息大概是112万×5.1%×27≈154万，现在15年总利息约82万×5.1%×15≈62.7万，直接省了91万多利息。

第二个方案是“减少月供”，保持还款期限不变。剩余本金82万，期限还是27年，月供会降到4830元，比原来少了1658元。但总利息呢？82万×5.1%×27≈62.7万？不对，这里要注意，等额本息的利息计算不是简单的本金×利率×时间，因为每月都在还本金，剩余本金逐月减少。实际算下来，王姐如果选这个方案，剩余27年总利息大概是78万，比缩短期限多了15万多利息。后来王姐选了缩短期限，她说“月供差不多，早还完早省心”。

不过不是所有银行都让你随便选方案。上个月帮一个客户处理工行的房贷提前还款，他想选缩短期限，结果银行说“我们默认减少月供，要改期限得申请，还得等审批”。而招行的客户就说，他们提前还款时银行直接让选“期限缩短”还是“月供减少”，线上就能操作。所以提前还之前，一定要打电话问你的贷款银行，默认方案是什么，能不能自己选，这一步很关键，别像我之前遇到的一个客户，稀里糊涂签了字，后来才发现选了最不划算的方式，想改都麻烦。

另外，利息重新算的时候，贷款利率会不会变？这也是很多人关心的。目前大部分银行是按你原来的贷款利率算，不会因为提前还款就调整利率。比如你原来签的是LPR浮动利率，提前还款后，剩余本金还是按最新的LPR+基点算；如果是固定利率，就一直按固定利率算。除非银行有特殊政策，比如部分中小银行对提前还款后的利率有调整，但这种情况很少见，签提前还款协议时一定要看清楚条款。

还有人问“提前还一部分后，利息重新算，是不是越早还越划算？”这个得看你的资金情况。比如你房贷利率才4%，手里有10万闲钱，拿去买个稳健理财能赚5%，那提前还就不如理财划算；但如果你的利率是6%，理财收益最多4%，那肯定提前还更划算。我去年有个客户，房贷利率5.88%，手里有50万，纠结是提前还还是炒股，我说“你要是能保证炒股年化收益超过5.88%，就去炒；要是没把握，提前还了踏实”，后来他还了30万，剩下20万做了定期理财，现在每次见面都说“晚上睡得香多了”。

最后提醒几个实操细节：提前还款一般要提前1-3个月申请，有的银行线上APP就能提交，有的得去柜台；还完后记得让银行出具《提前还款确认书》和新的还款计划表，核对剩余本金、月供、期限这些信息，别出错；违约金方面，大部分银行还款满1年就免违约金，不满1年可能收1-3个月利息，比如你刚还了半年就提前还10万，可能要收10万×月利率×2的违约金，这笔钱得提前预留出来。

总之，房贷提前还一部分后利息肯定会重新算，核心就是剩余本金变少了，利息跟着少。但具体怎么少、少多少，得看你选的还款方式和银行政策。别光听别人说“提前还划算”就跟风，结合自己的贷款利率、资金用途、银行规则好好算一算，才能真正省到钱。