公司房产转让给个人怎么做？流程及注意事项详解

最近后台总有人问我，公司名下的房产想转到个人名下，到底该怎么操作。说实话，这事儿比个人之间过户要复杂不少，涉及的流程、税费、法律问题，一个没注意就可能踩坑。今天就结合我这些年帮客户处理类似业务的经验，跟大家好好捋捋，公司房产转让给个人到底该怎么做，有哪些关键细节必须盯紧。

第一步：先明确转让方式，别上来就签合同

公司房产转让给个人，常见的方式有三种：买卖、赠与、抵债。不同方式税费差很多，一定要先选对。

比如赠与，虽然听起来省钱，但实际上公司赠与房产视同销售，增值税、企业所得税一样都少不了，反而可能比买卖更麻烦。我之前有个客户，一开始想走赠与避税，结果算下来比正常买卖多交了8万税费，最后还是改成了买卖流程。

所以建议优先考虑买卖，流程最清晰，税费计算也透明，后续纠纷少。

第二步：评估房产价值，这是缴税的基础

不管哪种方式，房产价值都得由专业机构评估，评估报告是缴税和过户的必备材料。注意，评估价不能太低，否则税务部门可能会按核定价征税（就是税务系统里该区域的最低计税价）。比如一套实际值500万的房子，评估成300万，税务部门不认，可能直接按400万核价征税，反而不划算。

找评估机构时，要选当地房管局备案的，不然报告无效。费用一般是评估价的0.1%-0.5%，提前问清楚。

第三步：准备材料，缺一样都可能白跑

材料这块最容易出问题，尤其是公司方的材料，比个人复杂得多。清单给大家列一下，照着准备：

- 公司方：营业执照副本（原件+复印件）、公司章程、股东会决议（必须有三分之二以上股东签字同意，盖公章）、房产证原件、房产原值凭证（购房发票、契税票等）、法人身份证明及授权委托书；

- 个人方：身份证原件、户口本（已婚的带结婚证）；

- 其他：房产评估报告、转让合同（双方签字盖章）。

之前有个客户因为公司章程里没写房产转让需股东会决议，结果被不动产登记中心打回，又临时开股东会补材料，耽误了一个多月。所以公司章程一定要提前看清楚，别想当然。

第四步：签合同+缴税，税费计算是重点

合同要明确转让价、付款方式、税费承担方（一般买方承担契税，卖方承担增值税、企业所得税等）。重点说下税费，这是大头：

- 增值税：（转让价-房产原值）×5%（如果房产是公司营改增前取得的，可按简易计税，税率5%）；

- 企业所得税：（转让价-房产原值-合理费用）×25%（合理费用包括评估费、印花税等）；

- 契税：由买方交，税率3%-5%（各地不同，首套房可能有优惠）；

- 印花税：合同金额的0.05%，双方都要交。

举个例子：公司2018年花300万买的房，现在以500万卖给个人，评估费1万，印花税0.25万。

增值税=（500-300）×5%=10万；

企业所得税=（500-300-10-1-0.25）×25%≈47.19万；

买方契税=500×3%=15万。

总共税费差不多72万，比个人之间过户高不少，所以提前算清楚，别到时候傻眼。

第五步：过户登记，最后一步别松懈

材料和税费都搞定后，去不动产登记中心提交过户申请。一般3-7个工作日出新房本，但要注意：如果公司房产有抵押，必须先解押，否则过不了户。

另外，部分城市要求公司法人到场，提前打电话问当地登记中心，免得白跑。

这些坑一定要避开，我见过太多人栽跟头

1. 别忽视公司财务影响：公司转让房产会影响当期利润，如果转让价低于成本，可能被税务部门认定为不合理低价，要求补税；如果高价转让，又会增加企业所得税。所以转让前最好让财务算笔账，别盲目操作。

2. 警惕阴阳合同：有些人为了少缴税，签阴阳合同（实际成交价500万，合同写300万），但现在税务和不动产登记系统联网，很容易被查，一旦被认定为偷税，罚款是税款的1-5倍，得不偿失。

3. 上市公司更要注意舆情：如果是上市公司转让房产，这属于重大资产变动，可能引发市场关注。投资者会想：公司为什么突然卖房产？是资金链紧张还是战略调整？这时候光看公告不够，得知道市场真实情绪。

我平时分析上市公司时，会用希财舆情宝的AI舆情功能，它能实时抓取全网关于公司的新闻、研报、股吧讨论，然后通过AI解读这个消息是利好还是利空，生成0-100分的舆情评分。比如公司转让房产是为了聚焦主业，舆情评分可能会上升；如果是因为偿债压力大，评分可能下降。普通投资者也能通过评分直观判断市场态度，避免踩雷。

最后说句掏心窝的话

公司房产转让给个人，流程不复杂，但每个环节都得细心。尤其是税务和法律问题，最好提前找专业人士咨询，别自己瞎琢磨。如果涉及上市公司，记得多关注公司的财务和舆情动态，毕竟资产变动背后可能藏着经营信号。

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