房贷为什么前面还的都是利息？还款逻辑详解

很多人刚开始还房贷时都会疑惑，每个月还款金额固定，但前面几个月的账单里，利息占比特别高，本金却没还多少。我作为贷款顾问，经常要解释这个问题，其实原因和房贷常用的等额本息还款方式密切相关。

银行计算房贷利息，是用剩余本金乘以月利率。刚贷款时，剩余本金最多，产生的利息自然最多。等额本息要求每月还款总额不变，这就意味着，在利息最多的阶段，本金部分只能占剩下的额度，所以前期本金还得少，利息占大头。

房贷还有另一种还款方式叫等额本金，每个月还固定的本金，利息随剩余本金减少而减少，前期还款总额更高，但利息占比不会像等额本息那样悬殊。不过多数人会选等额本息，因为每月压力平均。

有些人担心前期利息多是不是吃亏，其实不是。利息是按实际占用的本金计算的，刚开始你用了银行最多的钱，付更多利息是合理的。等后面本金越还越少，利息就会减少，本金占比会越来越高。

知道这个逻辑后，如果有提前还款计划，建议在贷款前期操作。因为前期剩余本金多，提前还一部分能大幅减少后续利息。要是到了贷款后期，本金已经还得差不多了，提前还款的意义就不大了。