房贷提前还一部分剩下的怎么还？两种方式及选择指南

最近不少朋友问我，提前还了部分房贷后，剩下的贷款该怎么还才划算。说实话，这问题看似简单，其实里面门道不少，选对了能少还不少利息，选错了可能反而影响生活质量。今天就结合我平时帮客户处理这类问题的经验，给大家详细说说。

首先得明确，提前还部分房贷后，银行一般会给出两种主流的还款调整方式，咱们一个一个来看。

第一种，也是我个人比较推荐的，叫月供不变，缩短还款期限。简单说就是，你提前还了一部分本金后，剩下的贷款还是按原来的月供金额还，但还款的总时间会变短。举个例子，假设你原来剩下的房贷本金是80万，月供5000元，还剩20年。现在提前还了20万，剩下60万本金。如果选这种方式，银行会重新计算，按照月供5000元不变，用60万本金和原利率，算出新的还款期限，可能就从20年缩短到15年，甚至更短。

这种方式的好处很明显，总利息会大幅减少。因为还款期限短了，利息计算的时间就少了，而且月供不变意味着你每月的还款压力没增加，但能更早结清贷款，以后就没房贷负担了。适合什么人呢？如果你现在收入稳定，甚至未来收入还有上涨空间，每月5000的月供对你来说没压力，那选这种方式最划算，能省不少利息。

第二种，叫还款期限不变，减少月供。还是刚才的例子，提前还20万后剩下60万本金，原来20年期限不变，银行会重新计算月供，可能就从5000元降到4000元左右。这种方式的好处是每月还款压力小了，手里能多留点现金流。比如你最近有孩子上学、老人看病之类的大额支出，或者想留点钱做理财、投资，选这种方式能让每月手头更宽裕。

但缺点也很明显，总利息虽然比不提前还款少，但比第一种方式要多。因为还款期限还是20年，利息计算的时间没缩短，只是每月还得少了。所以如果你更看重当前的现金流，不想让房贷影响其他开支，这种方式更合适。

那这两种方式到底怎么选呢？我通常会建议客户先问自己两个问题：一是你提前还款的目的是什么？如果是想尽快无债一身轻，减少利息，那就选缩短期限；如果只是想减轻每月压力，让生活轻松点，就选减少月供。二是你未来的收入预期怎么样？收入稳定且有结余，选缩短期限；收入波动大或者有其他资金规划，选减少月供。

除了这两种主流方式，有些银行可能还支持缩短期限+减少月供的组合调整，但这种比较少见，具体得看你贷款的银行政策，最好提前打电话问清楚。

另外，提前还款前还有几个细节得注意。第一，确认有没有违约金。不同银行规定不一样，有的银行要求房贷满1年或3年后提前还款才免违约金，不满的话可能要收剩余本金1%左右的违约金，这点一定要提前查清楚，别白忙活一场。第二，提前申请。银行不会自动给你调整还款方式，需要你提前1-3个月申请，准备好身份证、贷款合同、还款卡这些资料，去银行网点或者通过手机银行操作（现在不少银行支持线上申请了，更方便）。第三，选对时间点。如果你的房贷是浮动利率，最好在利率调整日之前申请提前还款，这样能赶上新的利率计算；如果是固定利率，就看你资金什么时候到位，尽早还肯定更省利息。

最后想说的是，没有绝对最好的还款方式，只有最适合你的方式。提前还部分房贷后，结合自己的财务状况、生活规划，再决定剩下的贷款怎么还，实在拿不准的话，也可以把你的具体情况跟银行的客户经理聊聊，他们会根据你的贷款合同和银行政策，给出更详细的方案。