首套房和二套房的贷款利率相差多少？2025年差距详解

最近后台收到不少私信，都是问首套房和二套房贷款利率差多少的。说实话，这个问题我每次解释都得掰开揉碎了说，因为它不光是“差几个数”的事儿，背后牵扯着政策导向、城市差异，甚至银行的具体操作。今天就结合2025年最新的情况，跟大家好好聊聊这个话题。

先从最根本的说起，为什么首套房和二套房利率会有差距？这得从国家政策的初衷讲起。首套房认定的是“刚需住房”，说白了就是保障大家“有房住”；二套房呢，不管是改善型还是投资型，都属于“住得更好”或“资产配置”，政策上会更谨慎。所以这些年一直有个大方向：首套房利率给优惠，二套房利率往上调，这既是调控房地产市场的手段，也是保障刚需的体现。

具体差多少？得先看基准。现在银行贷款基本都以LPR（贷款市场报价利率）为基础，2025年5月最新的5年期以上LPR是3.85%（数据来源：中国人民银行官网）。首套房利率通常是在LPR基础上减点，二套房则是在LPR基础上加点，这“一减一加”就是差距的核心。

我整理了近半年接触的客户案例，发现大多数城市首套房的加点幅度在-20到-60个基点（1个基点=0.01%），也就是首套房实际利率在3.25%到3.65%之间。比如上个月帮成都的张先生办首套房贷款，他在招行申请，征信没问题，最终利率是LPR减40个基点，算下来3.45%。

二套房就不一样了，加点幅度普遍在+20到+80个基点，实际利率大概在4.05%到4.65%。上海的李女士去年买首套房时利率3.35%（LPR减50基点），今年想换套大的，同一家银行评估后，二套房利率直接给到LPR加60基点，算下来4.45%。你看，这一前一后差了1.1%，如果贷款100万，30年等额本息，总利息就差了将近22万——这可不是小数目。

不过这里得插一句，城市之间的差距能差出“一个档位”。一线城市和热门二线城市，二套房利率上浮更明显。比如北京、上海，二套房加点普遍在+50到+80基点，利率能到4.35%-4.65%；而三四线城市，二套房加点可能只有+20到+40基点，利率4.05%-4.25%。我上个月帮老家（一个三线城市）的亲戚问过，他们当地二套房利率最低能到4.05%，比上海同情况低了0.4%。

银行之间也有差异。国有大行（工行、建行这些）政策相对严格，首套房减点幅度一般不超过50基点，二套房加点不低于30基点；股份制银行（招行、兴业等）灵活性高些，要是客户征信好、流水稳定，首套房减60基点也有可能，但二套房加点也可能更高，见过加80基点的。所以申请时多跑两家银行对比，真能省不少事。

还有个容易被忽略的点：“认房又认贷”的城市，套数认定直接影响利率。比如你在A城有套房但没贷款，去B城买房，B城如果“认房不认贷”，算首套；要是“认房又认贷”，即使你在B城没房，但全国有过贷款记录，也按二套算。去年有个客户在杭州买房，之前在老家贷过款已还清，杭州算二套，利率直接从首套的3.45%变成4.45%，就因为这个认定标准，多掏了不少利息。

对了，2025年有些城市为了稳楼市，首套房利率优惠又加大了。比如广州、深圳，首套房最低能到LPR减60基点（3.25%），但二套房利率没松动，还是+60基点（4.45%），这一来差距就拉到1.2%了。所以想知道具体差多少，得先搞清楚自己所在城市的政策、选的银行，还有自己的房产套数认定情况。

最后给大家个实在建议：如果是刚需买首套房，趁着现在利率低位赶紧上车；如果考虑二套房，先算清楚利息差距，结合自己的还款能力再决定。毕竟房贷一还二三十年，差0.5%的利率，几十年下来可能就是一套小公寓的首付钱。