房贷提前还款怎么样最划算,建议从如下几点出发:
1、查看贷款合同
银行为了限制用户提前还款,往往会将提前还款违约金写入贷款合同。因此,在办理房贷提前还款时,一定要仔细查看贷款合同。若提前还款违约金较高,不妨暂缓提前还款,这样会划算一些。
此外,银行对于提前部分还款的金额、次数也有一定限制,这些也可以通过贷款合同了解到。
2、关注利率变化
房贷利率会随着市场波动而波动,若房贷利率呈下降趋势时,其实就不必急于提前还款,毕竟房贷利率下调,也能减少一些利息成本。若房贷利率有上升趋势,就不要观望了,按照自己的能力,选择提前结清或提前部分还款。
3、留意商转公政策
若是当地开放了商转公政策,并且还可以直转的情况下。对于符合商转公条件的用户来说,其实可以考虑办理商转公,这样可以节省一大笔利息,而且手头还可以保存大量资金,会更划算一些。
4、考虑退税问题
若是首套住房房贷,在还贷期间,可以申请住房贷款利率专项附加扣除,按照每月1000元的标准扣除(最长可享240个月),从而可以少交一些个税。因此,考虑到退税问题,可以办理提前部分还款,留一些金额用于抵扣个税,这样更划算。
5、考虑投资机会
对于一些有投资打算的用户来说,在办理提前还贷时,一定要根据自身的投资计划进行考虑,以便获取更高的回报。当然,投资有一定风险,一定要慎重。
6、量力而行
提前还款的目的,是为了减少利息成本,并减轻心理负担。但办理提前还款时,一定要根据自身的能力量力而行。如果是为了提前还款,要砸锅卖铁、四处借钱,这种就没有必要,将严重影响生活质量。
7、等额本息不超过期限1/2
若是办理提前结清,在等额本息的还款方式下,最好在贷款期限未过半前办理,这样比较划算。因为一旦期限过了1/2,此时已经归还大部分利息,提前还款意义不大。
举例说明:
假设贷款本金30万、利率4.9%、期限10年、等额本息,需要支付的总利息为:80078.62元,则:
第3年提前还款(已还3年36期):已支付利息38864.15元,占总利息比例为48.53%;
第4年提前还款:已支付利息49266.84元,占总利息比例为61.52%;
第5年提前还款:已支付利息58286.09元,占总利息比例为72.79%;
第6年提前还款:已支付利息65852.55元,占总利息比例为82.23%。
8、等额本金不超过期限1/3
在等额本金方式下,当贷款期限超过1/3时,此时已经还了一半利息,提前还款不划算。因此,若是等额本金还款,最好在贷款期限1/3前安排还款,且越早越好。
举例说明:
假设贷款本金30万、利率4.9%、期限10年、等额本金,需要支付的总利息为:74112.50元,则:
第2年提前还款(已还2年24期):已支付利息265825.00元,占总利息比例为35.87%;
第3年提前还款:已支付利息37668.75元,占总利息比例为50.83%;
第4年提前还款:已支付利息47285.00元,占总利息比例为63.8%;
第5年提前还款:已支付利息55431.25元,占总利息比例为74.79%。
9、提前还部分需选择合适方案
若是选择提前部分还款,一般提供两种方案:缩短年限和减少月供。前者月供基本不变,可以节省更多利息;后者月供减少,可以减轻用户的还款压力。因此,用户需根据自身经济状况,选择是缩短年限还是减少月供。