房贷退税6000还是12000？都不是！详解退税计算公式

拥有首套住房贷款的纳税人，在实际发生贷款利息的年度，若是未申报住房贷款利息专项附加扣除，或是申报晚了存在少扣、多缴税的情况，那么第二年汇算清缴时便可以申请退税。只是有些人搞不清楚，房贷退税6000还是12000，接下来我们一起来看。

一、房贷退税6000还是12000？

答案：都不是。

具体说明如下：

1、房贷专项附加扣除标准：在实际发生贷款利息的年度，每月1000元定额扣除，每年最多扣除12000元。

因此，若在一个纳税年度内，实际发生了6个月的住房贷款利息，那么房贷专项附加扣除6000元；若一年12个月都发生了住房贷款利息，那么房贷专项附加扣除12000元。

注意，房贷专项附加扣除金额≠房贷退税金额。

2、应退税额计算公式：应退/应补税额=应纳税额-已预缴税额。若应纳税额小于预缴税额，则为退税；若应纳税额大于预缴税额，则为补税。

应纳税额=[综合所得年收入额-60000元（年度起征点）-社保公积金等专项扣除费用-住房贷款利息等专项附加扣除费用-依法确定的其他扣除]*个人所得税适用税率。

因此，若应纳税额为0，即不需要缴税，那么退税金额就等于已预缴的税费；若应纳税额为正数，但又小于预缴税额，那么退税金额就等于房贷专项附加扣除标准乘以适用税率。

若个人所得税适用税率为3%，那么房贷退税金额=12000*3%=360元。

二、举例说明

某纳税人上一纳税年度已缴税额1200元，全年收入额10万元，个人所得税适用税率为3%，除了房贷利息专项附加扣除12000元/年以外，不考虑其他扣除费用，那么：

应纳税额=（100000-60000-12000）*3%=840元。

由于应纳税额840元小于已缴税额1200元，因此应退税额=840-1200=360元。

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