二套房和一套房利息有区别吗？举例一看便知

大家都知道，贷款买房由于贷款本金较多、贷款期限较长，因而产生的利息是非常多的，有些人可能终其一生也只能负担一套房贷，但若有些人有二套房贷款需求，产生的利息有多少呢？二套房和一套房利息有区别吗？接下来我们一起看看。

一、二套房和一套房利息有区别吗？

有区别。

决定利息高低的四个因素是：贷款本金、贷款利率、贷款期限和还款方式。其中贷款期限和还款方式可以自行选择，但贷款本金和贷款利率会因房屋套数而有所区别。

具体说明如下：

1、贷款本金

贷款本金=房屋价格*（1-首付比例），一套房的首付比例最低为20%，而二套房的首付比例最低为30%-60%，可见在房屋价格一致的情况下，二套房的可贷比例要比一套房的少，产生的总利息也可能少。

2、贷款利率

住房公积金贷款，二套房贷款利率要在一套房贷款利率基础上上浮10%。而且自2022年10月1日起，一套房公积金贷款利率还下调了0.15%，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%，但二套房公积金贷款利率仍维持3.025%和3.575%不变。

个人住房商业贷款，一套房贷款利率最低为LPR-0.2%，而二套房贷款利率最低为LPR+0.6%，一减一增，二套房贷款利率要比一套房贷款利率高出0.8%。而且有些满足特定条件的城市，还可以自主决定在2022年底前阶段性下调一套房贷款利率下限，即一套房最低可以低于LPR-0.2%。

可见，若不考虑影响利息高低的另外三个因素，那么二套房产生的总利息势必要比一套房利息更高。

二、举例说明

假设二套房和一套房的房屋价格都是80万元，贷款期限为30年（360期），还款方式为等额本金，那么：

（一）选择公积金贷款

1、一套房

首付比例20%，贷款本金=800000*（1-20%）=64万元；

5年以上的年利率为3.1%，月利率=年利率÷12个月=3.1%÷12=0.2583%；

等额本金方式下，总利息=（分期数+1）*贷款本金*月利率÷2=（360+1）*640000*0.2583%÷2=298388.16元。

2、二套房

首付比例40%，贷款本金=800000*（1-40%）=48万元；

5年以上的年利率为3.575%，月利率=年利率÷12个月=3.575%÷12=0.2979%；

等额本金方式下，总利息=（分期数+1）*贷款本金*月利率÷2=（360+1）*480000*0.2979%÷2=258100.56元。

由于二套房贷款本金比一套房贷款本金少了16万元，即使二套房贷款年利率更高，也可能产生二套房利息更少的结果，少了4万元。

（二）选择商业贷款

1、一套房

首付比例20%，贷款本金=800000*（1-20%）=64万元；

以2022年10月20日更新的5年以上LPR（4.3%）为例，贷款年利率为4.1%，月利率=4.1%÷12=0.3417%；

等额本金方式下，总利息=（分期数+1）*贷款本金*月利率÷2=（360+1）*640000*0.3417%÷2=394731.84元。

2、二套房

一套房贷已结清的，苏州地区首付比例30%，贷款本金=800000*（1-30%）=56万元；

以2022年10月20日更新的5年以上LPR（4.3%）为例，贷款年利率=4.3%+0.6%=4.9%，月利率约为0.4083%；

等额本金方式下，总利息=（分期数+1）*贷款本金*月利率÷2=（360+1）*560000*0.4083%÷2=412709.64元。

由于二套房贷款利率比一套房贷款利率高出0.8%，即使二套房贷款本金少了8万元，但二套房贷款利息也还是比一套房利息多了1.8万元。

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