什么是不动产和动产？两者的主要区别是什么？

　　一、不动产的概念

　　不动产（immovable property）和动产是财产划分的两种形态。不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。

　　自然特性：不动产作为自然物的特性有：

　　1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。

　　2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。

　　3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

　　4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。

　　社会经济特性：体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。

　　1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

　　2、用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

　　3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

　　4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

　　5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

　　6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

　　二、动产的概念

　　动产（movable property）是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、有价值的物品等。与不动产相对。动产是属人主义，不动产是属物主义。

　　得失变更上，动产是交付主义，不动产需登记。诉讼管辖及涉外法律适用上，动产是属人主义，不动产是属物主义。中国的动产善意取得的制度设计，亦应遵循债权形式主义物权变动模式的一般规则，即以有效的债权合同为基础，并结合交付和登记始发生物权变动。因此，动产善意取得不是基于无效合同，第三人强行“原始取得”所有权。第三人的善意也不能补正无权处分行为的效力，而是使得原所有权人的追及权受到限制。善意取得是根据无权处分人和受让人对财产的“双重占有公信力” 而发生的。

　　三、不动产与动产的区别

　　1、权力设定方式不同

　　动产的转让和其他权利的设定不需要书面的形式，而不动产无权的转让和其他权利的设定必须采用书面的形式。

　　2、公示方式不同

　　动产的转让以交付为公示方式而不动产和其他权利的设定则以登记为公示方式。

　　3、权利派生的种类不同

　　动产可以派生出质权、留置权。而不动产可以派生出地上权、永佃权、典权、抵押权。

　　4、管辖不同

　　不动产产生的纠纷由不动产所在地法院专属管辖。

　　5、对他人的权利限制不同

　　不动产所有人和使用人为自己土地利用的方便，可以通过相邻权或设定地役权而使用他人的土地，而动产不存在该权利。