购房商业贷款计算公式及实操方法

最近不少人问我购房商业贷款怎么算每月还款，其实核心就是两个常用公式，今天我把它们拆解清楚，大家跟着步骤就能自己算明白。

先讲等额本息，这是最常见的还款方式。公式是每月还款额=【贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数】÷【(1+月利率)^还款月数-1】。每个部分都要弄对：贷款本金就是你借的总钱数；月利率得把年利率除以12，比如年利率5%，月利率就是5%÷12；还款月数是贷款年限乘12，比如20年就是240个月。计算时先算括号里的(1+月利率)的还款月数次方，再算分子分母，最后相除就能得到每月固定还款额。

再说说等额本金，这个方式前期还款多，但总利息少。公式是每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。前面部分是每月固定还的本金，后面是当月利息。比如贷款120万20年还，每月固定还的本金是120万÷240=5000元，第一个月利息是120万×月利率，第二个月就是(120万-5000)×月利率，利息逐月减少。

需要注意的是，计算时利率一定要换算成月利率，别直接用年利率，不然结果会错。另外，等额本息每月还款固定，适合收入稳定的人；等额本金前期压力大，适合收入较高或后期收入会减少的人。

还有，自己算的结果可能和银行有点小差异，因为银行精确到小数点后多位，但大致数足够做预算。如果想更准，可以用计算器，但先理解公式原理，能帮你选对还款方式。