房贷欠28万提前还10万每月还款怎么算？

最近经常有人问我，房贷还剩28万的时候提前还10万，之后每月还款怎么算。其实这个问题并不复杂，但得先理清几个关键前提，才能算出准确结果。

首先要确定剩余本金。原来欠28万，提前还10万，那新的剩余本金就是18万，这是计算的基础。其次是贷款利率，这个得看你贷款合同里的约定，不管是固定利率还是浮动利率，当前执行的年利率除以12就是月利率，这个数值不会因为提前还款改变。最后是剩余还款期限，也就是你原来的贷款还剩多少个月没还，比如还剩15年就是180个月，这个也需要明确。

接下来就是具体计算。大部分房贷用的是等额本息还款法，公式是月供等于剩余本金乘以月利率，再乘以（1+月利率）的剩余期数次方，然后除以（1+月利率）的剩余期数次方减1。可能听起来有点绕，但你不用自己算，联系贷款银行的客服，告诉他们你要提前还10万，选择减少月供的方式，他们会直接给出新的月供金额。

另外，提前还款前要注意两个点：一是看合同里有没有提前还款的违约金，如果有，要算清楚成本是否划算；二是确定自己的资金情况，确保提前还款后手里还有足够的应急资金，别把所有钱都投进去。

最后，提前还款后你可以选两种方式：要么减少月供保持期限不变，要么缩短期限保持月供不变。如果想每月压力小一点，就选前者；如果想早点结清贷款，就选后者。不管哪种，银行都会帮你算好具体的月供或期限。