手上只有10万怎么买房？实用攻略在此

最近总有人问我，手上就10万，到底能不能买房？说实话，每次听到这话我都得先叹口气——现在房价摆在那儿，10万确实不算多，但要说完全没机会，也不尽然。关键得把每一分钱都掰扯清楚，选对路子。今天就掏心窝子跟大家聊聊，10万到底怎么规划才能摸到买房的门槛。

先得明确，10万不是想买就能买，得先搞清楚这10万要覆盖哪些费用。买房不止是付首付，还有契税、维修基金、过户费这些隐形支出，加起来差不多是总房价的2%-3%。要是把10万全砸进首付，后面税费不够，照样签不了合同。所以咱们得把这10万拆成两部分：首付和税费，一般税费留2万左右比较稳妥，那首付就只能控制在8万上下。

接下来就得看首付比例了。现在首套房首付比例，很多城市最低是20%，也就是说，8万首付能撬动的总房价大概是40万（8万÷20%）。40万总价的房子在哪儿找？一线城市肯定别想，核心区随随便便几百万，远郊都够呛。但往下看，三四线城市，尤其是非热门的地级市，机会就多了。我关注过一些数据，像中西部的一些三线城市，远郊的刚需盘，60平米左右的一居室，单价6000-7000，总价差不多36-42万，刚好卡在40万这个区间。还有些老城区的步梯房，房龄10年左右，户型小、楼层高（比如6楼没电梯），总价也可能压到40万以内。

选房时得避开几个坑。首先别碰小产权房，总价再低也不行——没房产证，不能贷款，以后想卖都卖不掉，风险太大。其次房龄别太长，超过15年的房子，银行可能不给贷款，或者贷款年限缩短，月供压力会变大。最好选房龄10年内、产权清晰的商品房，哪怕小区旧点，至少住着踏实。

贷款方式也得精打细算。有公积金的一定要用公积金贷款！现在公积金首套房利率普遍在3.1%左右，比商贷低1个点还多。假设贷32万（总价40万-首付8万），贷30年，公积金月供1392元，商贷（按4.0%算）月供1521元，每月差129元，30年就是4.6万，可不是小数目。要是公积金余额不多，不够贷32万，就用组合贷——公积金贷一部分，剩下的商贷，能省一点是一点。

还有个细节得注意：跟开发商砍砍价。很多刚需盘为了走量，会有首付分期的政策，比如首付先付5万，剩下3万半年内付清，这样能暂时缓解资金压力。或者问问能不能把装修款折算到房价里一起贷款（当然得看银行政策），不过这种要算清楚总成本，别为了凑首付多花了利息。

最后说说资金的备用金。除了首付和税费，交房后装修、家具至少也得几万块，要是暂时没钱装修，至少得留1万应急——比如物业费、燃气开通费这些杂项。所以10万预算里，首付8万、税费2万，交房后要是真没钱装修，先简单刷个墙、铺个地板，住着再说，刚需买房不用追求一步到位。

其实10万买房，拼的就是精准——精准选城市、精准算价格、精准用贷款。别想着一步到位买大户型、好地段，先上车，以后再慢慢置换。我见过不少人，一开始觉得10万太少不敢动，结果房价涨了，手里的钱更不够了。刚需买房，有时候就得踮踮脚，做好规划，10万也能住进自己的房子。