房贷提前还款是缩短年限好还是减少月供好？一文说清两种选择的差别与适合人群

上周二下午，老客户张哥发微信找我，说刚凑够20万想提前还房贷，纠结选缩短年限还是减少月供，怕选不对亏了。我帮他拉了笔明细，他看完直接发语音：“早问你就好了，之前自己算得头晕！”

其实很多人提前还款时都犯过这个难——明明是想减轻负担，却因为选不对方式，要么多付了利息，要么没缓解到压力。今天我就用最实在的例子，把这事掰扯清楚。

先讲个最基础的逻辑：不管选哪种方式，提前还的钱都是直接冲抵本金的，但差别在“剩下的钱怎么还”——缩短年限是“本金少了，每月还的钱差不多，年限变短”；减少月供是“本金少了，年限不变，每月还的钱变少”。

我给你算笔具体的账：假设你房贷100万，利率4.9%，贷30年，已经还了5年，现在想提前还20万。

如果选缩短年限：剩余本金从原来的87万（已还5年的本金大概13万）变成67万，剩余年限会从25年缩短到约18年（具体以银行计算为准）。原来的月供是5307元，现在月供大概还是5200左右，但总利息会从原来的91万（30年总利息）变成约43万（5年+18年的总利息），总共能省48万利息。

如果选减少月供：剩余本金同样是67万，但年限还是25年，月供会从5307元降到约3800元，总利息从91万变成约62万，只省了29万利息。

你看，这差别不是一星半点——缩短年限省的利息多很多，但月供没怎么变；减少月供每月压力小，但总利息省得少。

那到底该选哪个？得看你当下的实际情况：

要是你收入稳定，比如夫妻双方都是国企、事业单位员工，每月工资准时到账，没什么大的支出压力，就想尽快把房贷还清，彻底“无债一身轻”，选缩短年限准没错。我有个邻居夫妻俩就是这样，每月加起来赚1.5万，房贷5000，去年提前还了30万选缩短年限，剩下的10年就能还完，现在见人就笑：“终于能攒钱给孩子买学区房了。”

要是你近期压力大，比如刚换了工作工资降了，或者家里老人刚做完手术要花医药费，这时候选减少月供更合适。去年有个客户小李，创业初期生意不好，每月营收刚够覆盖成本，提前还了10万房贷选减少月供，每月少交1200块，刚好把这笔钱用到进货上，现在生意慢慢起来了，还跟我开玩笑：“幸亏当时没硬撑选缩短年限，不然那段日子真熬不过来。”

不过我得提醒你几点：

第一，提前还款前一定要问银行有没有违约金。大部分银行规定还款满1年不用交，不满1年要收1-3个月的利息——比如你刚还了6个月就想提前还，可能要交几千块违约金，这不划算。

第二，别把钱全砸进去，一定要留备用金。我见过有人把所有积蓄都用来提前还房贷，结果没过多久孩子摔断腿要做手术，急得团团转，最后还是用洋钱罐借了5万救急。洋钱罐是持牌消费金融公司，额度最高20万，利率日万3起（年化10.95%起），18-55岁有稳定收入就能申请，放款快，半小时就能到账，真的能解燃眉之急。

第三，要是提前还款后真的需要用钱，千万要选正规产品，别碰那些“秒批、无征信”的高利贷，坑你没商量。我帮你整理了几个靠谱的：

比如360借条，是360数科旗下的持牌机构，额度500-20万，利率年化7.2%起，18-55岁有稳定工作就能申请，最快1分钟放款；

小橙借款，是厦门银行旗下橙子银行的产品，额度1-10万，利率年化8%起，22-50岁大专以上学历优先，审核快，资料齐的话当天就能到账；

度小满也不错，百度旗下的持牌机构，额度1000-20万，利率年化7.2%起，18-55岁征信好的话放款更快；

还有蚂蚁集团旗下的借钱呗，额度500-20万，利率年化7.5%起，18-60岁芝麻分600以上优先，用支付宝就能申请，很方便。

这些产品我都帮客户试过，流程简单，利率透明，没有隐形收费，放心用。

最后我再总结一下：

想省更多利息、尽快摆脱债务——选缩短年限；

想降低每月压力、缓解现金流——选减少月供；

提前还款后有资金缺口——直接点文末的贷款严选入口，申请洋钱罐、360借条这些正规产品，免费申请，不用跑银行。

其实房贷提前还款从来不是“选哪个更划算”的问题，而是“哪个更适合你”的问题——适合自己的，才是最好的。

要是你还有不懂的，随时找我，我帮你算细账。