房贷本息提前还款划算吗？

在今年9月国家调整存量房贷款利率前，全国刮起了持续很久的提前还款热潮，这股热潮是来源于大家的各种担忧：对未来投资市场的担忧、对失业的担忧、对收入下降的担忧等。虽然目前国家整治了房地产市场，但目前不少人还是想要办理提前还款，提前还款真有那么好？

下面就一起来看看房贷本息提前还款划算吗？值得大家都去银行提前还款吗？

房贷本息提前还款划算吗？

回答：房贷本息提前还款在某些情况下是划算的，但是这三种情况不建议选择提前还款：

一、全部提前还款

考虑未来通货膨胀的影响，目前选择全部提前还款不是一件正确的事情。

二、不考虑利率模式

有些房贷是公积金贷款所以利率很低，用于提前还款的资金可以发挥更大的空间。

三、错过最佳提前还款时间

1、等额本息

等额本息提前还款的最佳时间是贷款期限前1/2阶段，因为此时开始偿还较多的本金。

2、等额本金

等额本金提前还款最佳时间是还款第一年至贷款年限1/3前，因为这段时间要偿还较多的本金，此时提前还贷，本金减少，贷款利息也会大大减少。

那么提前偿还部分贷款后，每个月月供会发生什么变化呢？

一、等额本息提前还款

以房贷50万10年5%年利率，在第5年提前还款10万还款期限不变为例：

等额本息计算公式=贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷【(1+月利率)^还款月数-1】

房贷50万贷款10万年利率5%，因为等额本息法本金每个月都会变化，计算复杂，采用房贷计算器可得偿还本金18万，提前还款后剩余本金=32-10=22万元。

通过公式计算可得提前还款后：每月还款4151.67元，总利息2.91万元。

提前还款前：每月还款5303.27元，总利息13.63万元，所以提前还款是划算的。

二、等额本金提前还款

以房贷50万10年5%年利率，在第3年提前还款10万还款期限不变为例：

等额本金法计算公式=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率。

房贷50万贷款10年，在第三年偿还本金=50*3/10=15万，剩余本金=50-10-15=25万

根据计算公式提前还款后首月还款=250000/84+250000*5%*/12=4017.85元，每月递减250000/60*5%/12=12.4元，总利息4.42万元。

提前还款前：首月还款6250元，每月递减17.36元，总利息12.6万元，所以提前还款是划算的。

综合比较可发现，等额本金在前期偿还过多的本金，第三年提前还款只剩25万本金；等额本息法第五年提前还款还剩22万本金。所以等额本金法进行提前还款更划算。

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