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中国房价还会继续上涨吗?揭秘房价不会暴跌的原因

26572 佚名            来源:

  中国房价还会继续上涨吗?这个答案谁知道呢。要是知道的话,不就可以赚大钱了吗?但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题,从中找出哪些因素可能是促使楼市估值偏高的主因,哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。

  为什么房价被推高,因为还有投机的价值?

  我曾经写过一篇文章,专门研究A股高估值现象,认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好,则溢价水平可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏,A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首,尤其是2015年的换手率奇高,主板换手率超过6倍(年交易额与平均可流通市值之比),中小板超过9倍,创业板则超过12倍。而且,创业板的估值水平高于中小板,中小板又高于主板。

  今年以来,A股的换手率大幅下降,主板降至2.6倍,创业板也不足7倍,同时股价也大幅回落,但换手率还是高于全球主要股市的水平,A股剔除银行股之后,估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。

  国内的房地产交易同样也是非常之大,据统计,今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%。从全球看,中国的房地产交易量也是最大的,仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。

  一个市场如果交易活跃,说明这个市场有存在的合理性,如果过度活跃,则说明投机性较强,投机的目的是为了获取价差预期年化收益,股市、期货市场如此,房地产市场也是如此。股市换手率如此之高,本质上是短线投机,目的是为了获得价差预期年化收益。而购房的目的主要有两个,一个是自住,另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上,大约三分之二配置在房地产上,远高于大部分国家居民的房地产配置水平,这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产,同时,房价高估问题也必然存在。

  人民日报的权威人士访谈中说,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化’去库存’,而不应通过加杠杆’去库存’。”同时,他也首次提到“房地产泡沫”,表明了高层对于高房价的担忧。

  对获取价差的偏好,与交易的偏好是一致的,这是否与东亚国家的文化特性有关呢?比如,全球金融中心都可以看成是交易平台,东亚国家和地区中,就有东京、香港、新加坡(属于华人圈)和上海、深圳等。此外,澳门的博彩业收入也是全球第一,远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT,实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下,中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此,中国人对于追求价差的偏好,或是大于创造价值的偏好。

  房价为何降不下来?因为有一种“隐形刚兑”抬高价格刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定预期年化收益类产品的领域,其他资产如股市、房地产等资产实际上也或多或少地存在“隐形刚兑”现象。比如,壳资源价值的存在实质上就是“隐形刚兑”,即再差的壳公司也会因为有潜在资产注入的可能性,从而维持较高的市盈率和市净率水平。中国股市26年来,退市的公司屈指可数,小盘绩差公司的平均涨幅远大于指数的涨幅。

  那么,房地产市场是否存在“隐形刚兑”呢?实际上也是存在的。比如,三、四线城市的房地产库存现象长期存在,如果按照市场化原则降价销售,库存是可以化解的。但事实上,当地政府会干预房价,前期购房者也会反对降价出售。因此,楼市降价之路困难重重。

  然而,最大的“隐形刚兑”还是来自政府部门对房地产行业的支持。比如,2010年就推出房产税的试点,迄今仍未实施。今年年初,为了推动房地产去库存,还降低了首套房的首付比例。

  为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为,房地产投资能够带动的行业最多,如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等,可以带来可观的现金流回报。

  有统计数据显示,中国购房者采取银行借贷方式购房的,只占所有购房者的18%,远低于发达国家水平,而且,中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右,这也是非常低的。因此,在居民杠杆率水平较低的情况下,鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆,且这是有空间的,不过,前提是房价不能出现大跌。

  “隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险,使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑,但就目前体制而言,似乎并不支持打破刚兑,更何况在稳增长的既定目标下,必须维持宽松的货币政策以支持低预期年化利率,同时财政政策也必然是积极的。

  只要央行不收紧货币政策,购房仍是货币保值的一个大招2016年年初担心两件事,一是人民币贬值,二是通胀跃升。目前看,在资本管制的情况下,贬值的主动权在央行,所以,近期随着美国加息预期的上升,央行趁势下调人民币汇率。目前看通胀压力不大,那么,货币政策收紧的概率就低了。只要预期年化利率不上行,那么,对房价就不构成利空。

  从我的判断看,央行会采取渐进式贬值的方式来调控汇率,或是退三进二,温水煮青蛙,同时也打击投机资金,使得投机资金无所适从。这样做的好处是降低国内外汇流出的总规模,同时又能使得人民币汇率贬值幅度逐步增加,从而缓解贬值预期带来的资本外流的风险。

  从目前看,本轮人民币贬值并没有引发资本市场的震荡,说明在资本管制的条件下,渐进式贬值的路是走得通的,对经济的冲击也会比较小。同时,对于房地产市场而言,小幅贬值及温和通胀,都会对房价有支撑作用,因为持有房地产也是应对通胀和贬值的一种保值手段,前提是资本不出现明显的外流。

  有政府调控的经济,不必过度担忧房价会大起大落纵观90年代之后全球经济,爆发全球性或局部性经济危机的频率比之前历史上降低了很多,原因在于主要经济体都加强了调控经济。相对而言,中国在经济中所发挥的作用,比西方国家更大。

  从过去一年来看,政府显然已经加大了风险管控力度,如权威人士在去年5月25日的人民日报访谈中就提出,“防风险也是稳增长”。因此,稳定房价肯定也是作为政府部门的一大重要任务。

  就目前而言,确实很难预测房价何时会跌,虽然大部分人都认为房价存在泡沫。管制导致价格扭曲,这是符合逻辑的,同时,管制也能维持扭曲的价格。对于城镇化去库存之说,我并不看好,因为以目前的房价水平,农民工转为城市市民之后,也买不起房子,农民工市民化不会提升城镇化率,其作用只是提高城镇化的质量,但代价是增加政府的负债。至于城镇化目前所处的阶段,已经是后期了,因为流动人口数量已经净减少。

  因此,房价持续上涨的背后因素,已经从过去的人口现象,转为货币现象,货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

  目前看来,货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后,只要不出现意外事件,货币政策的适度宽松的格局不会变化,房价高位盘整的可能性较大。

  当然,结构性上涨的概率会大于整体上涨的概率。也就是北上广深等这些率先实现产业结构转型的地区,会吸引更多的资金流入,从而对房价有较强的支撑作用。但更多的地区会因为传统产业的过剩而导致经济下行、就业机会减少,从而房价也难以得到支撑。

  从政府部门的调控目标看,一定是避免房价的大起大落,尤其是房价大跌可能导致经济危机的风险。但即便通过加大管治力度和范围以避免发生金融风险,也难以避免房价的最终下跌,因为影响房价的因素实在太多了,很难预测今后引发房价大跌的导火索是什么。尽管加强管治是控制风险非常有效的手段,但也免不了会挂一漏万、防不胜防。

  综上所述,年初至今,人民币贬值和通胀预期这两大因素对房价的负面影响似乎已经消除,目前似乎看不到导致短期房价下跌的因素,今明两年估计总体不会下跌。今后,估计管制的力度和范围都会增加,以避免由于经济结构失衡导致的风险,但是再多的管制其效果也是挂一漏万,房价的下跌就难以避免。

  中国房价能不能暴跌,答案是不能?

  在中国相对封闭的货币环境中,过度的储蓄资金要寻找更高回报,很自然地就会流向股票和地产市场,形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂,小泡泡需要时间才能成长为大泡泡,大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。

  那么,短期之内,房地产泡沫是否会破裂呢?

  然而南开大学金融学教授、金融发展研究院田利辉认为这完全有可能。泡泡无论多大多小,只要有人狠狠地踩,就会破裂。从地产大佬看空楼市,到李嘉诚的大面积抛售,再到杭州的降价,似乎形成了房价近期会下滑的预期。

  房地产不仅是耐用消费品,更是投资品。作为投资品,购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期,那么购房者将会“持币待购”。

  如果出现库存过大,高度负债的房地产商需要抛售还债,就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证,购房者会增加房价下跌的预期,继续“持币待购”。然后,房价继续下跌。

  倘若政府不对市场进行任何干预,这时的房价会迅速滑落,出现不少开发商倒闭,然后是银行出现大批坏账。然后,银行信贷全面收缩,企业也将收缩投资和生产,开始解雇职员,使得失业问题恶化。同时,投资者会抛售房产,通胀会变得严重。更为重要的是,经济或会出现全面衰退。

  在西方,当经济衰退时,政府或者央行会推出经济刺激政策。过去,称之为凯恩斯主义;现在,实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则,光靠着纯粹的市场调整下,经济在短期内难以爬出衰退的圈子。在美国大萧条时,必须承认在美国经济的复苏中,美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。

  当然,危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此,中国需要在现在需要去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理,而不是事后补救。最后需要重申的是,中国房价不能暴涨,更不能暴跌!

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