招商蛇口（001979）研报：公司信息更新报告：收入规模同比微降，扣非净利润基本持平

    招商蛇口（001979.SZ）在2024年发布了其半年度业绩快报，显示公司结转业绩受到毛利率下降的影响，不及预期。尽管如此，招商蛇口仍维持了“买入”评级，这主要是由于公司聚焦于核心城市的土地收购策略，充足的可售资源，以及顺畅的融资渠道，尤其是计划通过发行租赁住房REITs来激活资产，有望推动未来市场份额的持续扩大。分析师指出，虽然销售规模和结转毛利率的压力导致盈利预测被下调，但预计2024至2026年的归母净利润分别为63.9亿元、70.3亿元和74.4亿元，EPS分别为0.71元、0.78元和0.82元，当前股价对应的PE为11.6倍、10.6倍和10.0倍。公司业绩的持续修复前景被看好，尤其是在低价项目结转结束后。

    上半年，招商蛇口的营业总收入为512.7亿元，同比下降0.3%；归母净利润为14.2亿元，同比下降34.2%；扣非净利润为14.0亿元，同比增长0.45%。销售金额达到1009.5亿元，销售面积为438.7万平方米，分别下降39.3%和35.9%，但仍保持行业前五的销售排名。公司在一二线城市的拿地强度有所减弱，上半年获取7宗地块，总地价146.1亿元，同比下降64.9%。

    为了应对市场变化，招商蛇口采取了积极的财务策略。公司公布了年度利润分配方案，每10股派发现金红利3.20元，总计分配现金股利28.99亿元，派息比例高达45.88%。此外，公司成功发行了4笔超短期融资券，总金额47亿元，票面利率不超过2.52%，显示了其融资渠道的畅通。值得注意的是，招商蛇口积极响应“租售并举”的战略，拟通过子公司招商公寓申报发行租赁住房REITs，底层资产为深圳南山蛇口自贸区内的壹栈项目，2023年度的平均出租率分别为92%和98%。

    然而，招商蛇口也面临一些风险，包括市场恢复速度慢于预期、房价调控政策的不确定性以及多元化业务的运营挑战。公司将继续密切关注市场动态，调整经营策略，以应对可能的不利因素。总体而言，招商蛇口在面对行业挑战时展现出较强的适应能力和战略前瞻性，市场对其未来发展抱有积极预期。