张江高科（600895）研报：商业地产系列报告一：产投为矛地产为盾，科技园区新篇章

    张江高科，作为一家主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司，自1996年上市以来，依托上海浦东张江高科技园区，已经发展成为生物医药、房产物业、通讯信息和海外投资四个投资集群的综合性企业。公司立足科技产业，围绕科技地产打造全生命周期发展模式，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体，为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。

    公司的主要资产集中在上海浦东新区的张江科学城，这是一个国家级的高科技园区，规划面积达220平方公里，已经吸引了24000多家企业，包括国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。张江科学城以其“一心两核、多圈多廊”的空间布局，成为科研要素集聚、创新创业活跃、生活服务完善、交通出行便捷、生态环境优美、文化氛围浓厚的世界一流科学城。

    张江高科的运营模式围绕科技产业展开，形成“招商+服务”的业务链条，通过全周期持有物业，实现成熟阶段的轻资产经营。同时，公司通过“直投+基金+孵化”的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益。截至2023年末，公司累计直投项目52个，投资总额38.6亿元，投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在50%以上。

    在财务方面，张江高科保持了健康的财务状况，资产负债率维持在70%以内，具有较低的杠杆率。公司的平均融资成本为3.15%，且分红比例稳定在30%以上。此外，公司的净利率持续维持在高位，2016-2023年的ROE和ROIC整体保持稳定，投资回报相对稳定。

    投资建议方面，预计2024-2026年归母净利润分别为11.08亿元、12.07亿元、12.65亿元，对应PE为25.57X、23.46X、22.40X。鉴于公司在全生命周期模式下的稳中有升发展前景，首次覆盖，给予“推荐”评级。

    然而，公司的发展也面临一些风险，包括政策实施、园区运营、宏观经济、芯片制造行业发展、生物医药发展、投资业务收益以及房地产销售等方面不及预期的风险。

    在估值方面，通过相对估值法和绝对估值法，公司目前的市值处于相对低位，全生命周期的运营模式具有稀缺性。因此，从投资角度来看，张江高科具有较高的投资价值和潜力。