深度剖析房产众筹 “伪众筹”居多

5587 王营       2016-12-12      来源:21世纪经济报道

  众筹模式之所以具有诱惑力,是因为可以提前锁定购房者,同时降低中间环节成本,理论上降低房价。接下来小编和大家来深度剖析房产众筹,“伪众筹”居多

  万科以众筹方式破题全自持土地出让引发业界关注。

  由于众筹模式并未普遍运行,在房地产行业尚属新鲜事物。从2004年开始,国内就有个人发起众筹建房,但多因拿地、成本等各类问题而以失败告终。从2014年起,房地产众筹再度兴起。

  房地产众筹是指由房地产公司、理财平台或建房人发起的与房地产项目相关的众筹,标的可以为住房房产和营业性房产。根据回报的不同,可以把国内的房地产众筹划分为营销型、理财型和建房型三大类,其中尤以建房型最符合众筹的定义。

  小编整理了国内目前主要的众筹案例,发现绝大部分仍停留在营销概念,只有少数案例是在探索众筹建房模式。

  中国房地产众筹联盟副秘书长莫春表示,目前国内已经有成熟的模型和案例,但股权众筹,尤其是万科此次这么大宗的资产,确实少有用众筹方式。莫春认为,万科的股权众筹方案是明智的,因为股权众筹是成本最低的一种,但也是操作难度比较大的一种模型,不过万科的整合能力应该值得期待。

  伪众筹居多

  众筹模式之所以具有诱惑力,是因为可以提前锁定购房者,同时降低中间环节成本,理论上降低房价。

  近年来,房地产众筹产品发展迅速。中国房地产众筹联盟公布的数据显示,2015年房地产众筹金额是6.5亿,这统计了所有房地产众筹平台上线产品;2016年上半年,房地产众筹金额是7.6亿,这是仅统计了11家房地产众筹平台的数据。国内已经运行的众筹方案似乎可供参考。

  但小编了解到,近年来,我国出现的众筹绝大部分是理财型众筹,其次是营销型,只有少数案例为建房型。因此,开发商过去所践行的众筹,多数是“伪众筹”。

  理财型众筹本质是为了融资。多数出现在区域房价上涨预期与资金成本不匹配,项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的情况下。开发商通过在项目拿地后、建设前进行众筹,为项目建设阶段提供低成本资金,达到降低项目负债率的目的,同时也利于提前锁定一批购房意向人群。营销型众筹则出现在开发商尚未获取预售许可证,但又想提前蓄客从而锁定客户的情况下。

  还有一类众筹为类似集资建房的定向众筹,前提是与定向单位合作建设开发。定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的预期年化收益保障,但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款,开发商在这一过程中仅获得管理预期年化收益。但由于在政策、合作单位选择等方面存在风险,现阶段除众美集团外,少有开发商使用。

  一位曾经实践过集资建房的开发商告诉小编,这种情况多数出现在定向土地上,逼不得已要采取这种方式。但一般房价要远低于市场价,开发商仅相当于代建商的角色,所获利润非常低。

标签: 房产众筹

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